20 maj Sprzedaż mieszkania z lokatorem
Jak sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem?
Mając na uwadze chęć sprzedaży mieszkania z zameldowanym lokatorem, musimy liczyć się z pewnymi trudnościami. Nie jest bowiem łatwo znaleźć kupca na taki lokal, jednak jest to możliwe. W takiej sytuacji istotne jest to, aby poinformować nabywcę o stanie prawnym nieruchomości, a także o zameldowanych w niej osobach.
Jak można zauważyć, osoby poszukujące nieruchomości dla siebie niechętnie podchodzą do nabywania nieruchomości z jakimikolwiek obciążeniami. To wszystko wynika z faktu, iż polskie prawo w nadmiernym stopniu chroni lokatorów, nawet tych niewywiązujących się ze swoich obowiązków, dlatego musimy liczyć się z tym, że zbycie takiej nieruchomości będzie wiązało się z pewnymi niedogodnościami, jak na przykład stosunkowo niska cena. Zanim więc zdecydujemy się na wystawienie swojej nieruchomości, warto zapoznać się zarówno z zaletami, jak i wadami tego rozwiązania.
Czy osoba zameldowana ma prawo do mieszkania z nami pod jednym dachem?
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta – absolutnie nie! Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania. Art. 28 ust 3 Ustawy o ewidencji ludności mówi o tym, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdzeniu faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Tak więc, w przypadku kiedy Wasz lokator będzie naciskał, że ma prawo mieszkać w naszym mieszkaniu, warto posiłkować się niniejszą ustawą. Co więcej, nawet policja, nie może nam nakazać wpuszczenia do domu kogoś zameldowanego, jeśli sobie tego nie życzymy.
Czy w takim razie możemy wymeldować niechcianego lokatora z naszego mieszkania bez jego zgody?
Jak najbardziej możemy wymeldować niechcianego lokatora z naszej nieruchomości. Wszystkiego dowiemy się z „Art. 35. ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, który mówi, że „Organ gminy, o którym mowa w art. 28 ust. 1, wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela lub podmiotu wskazanych w art. 28 ust. 2, decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.” Oczywiście jest najlepiej, kiedy oferta „sprzedam mieszkanie” wiąże się z wymeldowaniem z domu.
Aby sfinalizować wymeldowanie lokatora z mieszkania, należy pójść do właściwego z uwagi na miejsce zameldowania urzędu gminy/miasta i złożyć wniosek o wymeldowanie wskazanej osoby. Jeśli nie wiesz, gdzie ona obecnie przebywa, nic nie szkodzi. Jako właściciel nieruchomości wykażesz, że doszło do kupna mieszkania z zameldowanym lokatorem, masz tytuł własności do nieruchomości, a osoba, którą chcesz wymeldować, tam nie przebywa. Na podstawie tych informacji organ meldunkowy przeprowadzi postępowanie i ma obowiązek wydać decyzję.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem – najemca
Do sprzedaży mieszkania, które ma lokatorów nie ma żadnych przeciwwskazań. Nowy właściciel nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela, w tym również w te wynikające z zawartej uprzednio umowy najmu. Krótko ujmując, mieszkanie „jedynie” zmienia swojego właściciela, a warunki określone w umowie nadal obowiązują obie strony. Problemem, nie tylko dla lokatorów, ale także dla poprzedniego posiadacza mieszkania może okazać się jednak wypowiedzenie najmu przez nowego właściciela. Zgodnie z terminami określonymi w ustawie, nabywca nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z wyjątkiem umowy zawartej na czas określony z tak zwaną datą pewną, potwierdzoną notarialnie (w tym przypadku okresem wypowiedzenia jest termin wygaśnięcia umowy). Jeśli na skutek wypowiedzenia najmu, najemca musi opuścić mieszkanie wcześniej niż przewidywała umowa (zawarta bez daty pewnej), ma on możliwość domagania się od wcześniejszego właściciela mieszkania „naprawienia swojej szkody” (roszczenia odszkodowawczego). Dodatkowo, jeśli poprzedni właściciel pobrał z góry czynsz za na przykład cały okres obowiązywania umowy najmu, musi liczyć się z tym, że najemca może żądać od niego zwrotu części wpłaconego czynszu, nie pokrywającej rzeczywistego korzystania z mieszkania.
Decydując się na sprzedaż wynajmowanej nieruchomości, warto zatem odpowiednio wcześnie poinformować o tym najemców i wyjaśnić ewentualne kwestie sporne.
Kiedy posiadamy mieszkanie z lokatorem co zrobić mamy, aby go się pozbyć?
Decydując się na kupno mieszkania z lokatorem, trzeba pamiętać o tym, że osoba zamieszkująca lokal musi go dobrowolnie opuścić. Jednak może zdarzyć się tak, zamieszkujący tam lokator nie zamierza jej opuścić, wówczas można rozpocząć postępowanie o eksmisję, poprzez złożenie odpowiedniego wniosku do sądu. Trzeba się liczyć z tym, że cały proces może trwać latami, a uciążliwy lokator wcale nie musi być skory do współpracy. Jest to spowodowane tym, że eksmitowany powinien dostać od gminy lokal zastępczy, lecz często ich po prostu brakuje. Jeżeli jednak gmina zbyt długo nie podejmie żadnych kroków w tym kierunku, to w takiej sytuacji, mamy możliwość ubiegania się o odszkodowanie z tego tytułu.
PRAWO DOŻYWOCIA – komu przysługuje
Najczęściej sprzedawane jest mieszkanie z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywocia, co za tym idzie, że taki najemca może zamieszkiwać w lokalu aż do śmierci i nikt nie ma prawa go stamtąd wyrzucić. Informacja tego typu powinna znajdować się w księdze wieczystej nieruchomości, dlatego przed zakupem zawsze warto sprawdzić czy na lokalu mieszkalnym nie ciążą żadne obciążenia.
W niektórych przypadkach istnieje również możliwość zmiany prawa dożywocia na rentę dożywotnią, która polega na wypłacie lokatorowi odpowiedniej kwoty przez właściciela lokalu. Co oznacza, że w zamian za wyprowadzenie się z nieruchomości, lokator będzie do śmierci otrzymywał od nowego właściciela mieszkania pieniądze
Istotne jest również to, że kupując nieruchomość z lokatorem, przejmujemy na siebie wszystkie obowiązki właściciela względem osoby zamieszkującej lokal. Informacje o istnieniu prawa dożywocia w przypadku danego lokum znajdziemy zawsze w księdze wieczystej.
Jarosław Kowalczyk to doświadczony specjalista od nieruchomości, którego wiedza i umiejętności w dziedzinie rynku nieruchomości są nieocenione. Posiada bogate doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w ich kupnie, sprzedaży i wynajmie.
Jego umiejętności skutecznego negocjowania, znajomość rynku oraz doświadczenie w zawieraniu umów pozwalają mu na uzyskiwanie najlepszych warunków dla swoich klientów. Jarosław Kowalczyk jest zawsze na bieżąco z trendami na rynku nieruchomości, dzięki czemu potrafi w sposób skuteczny doradzać swoim klientom.
Jego podejście do pracy jest proaktywne i skoncentrowane na znalezieniu najlepszego rozwiązania dla każdego klienta indywidualnie. Posiada również bardzo dobrą znajomość procedur i wymogów prawnych związanych z transakcjami nieruchomościowymi.
Dzięki swojemu doświadczeniu i profesjonalizmowi Jarosław Kowalczyk jest w stanie skutecznie pomóc klientom w znalezieniu idealnej nieruchomości, zarządzaniu nieruchomością czy też sprzedaży lub wynajmie.
