06 maj Jak szybko sprzedać mieszkanie?
Jak szybko sprzedać mieszkanie – przydatne informacje
Chcąc szybko sprzedać mieszkanie często zastanawiamy się, jak to zrobić, aby było bezpiecznie, opłacalnie i szybko. Otóż, cały proces sprzedaży mieszkania wymaga niewielkiego wkładu własnego w postaci odpowiedniego przygotowania nieruchomości, dlatego musimy nastawić się na kilkuetapowy proces, trwający od kilku tygodni do kilku miesięcy, który dzieli nas od ostatecznego celu jakim będzie otrzymanie zapłaty. Aby dowiedzieć się jak szybko sprzedać mieszkanie, nawet bez pomocy profesjonalnego biura nieruchomości, warto pamiętać o kilku najważniejszych zasadach, które przedstawimy poniżej.
-
WYCENA NIERUCHOMOŚCI – realna cena mieszkania
Samodzielna wycena mieszkania nie jest w zasadzie trudna. Przy jej ustalaniu należy pamiętać, że potencjalny nabywca przede wszystkim patrzy na cenę. Dlatego cena sprzedawanego lokalu nie może być dużo wyższa od rynkowej, bo większość kupujących z góry taką ofertę odrzuci.
Posiłkując się serwisami ogłoszeniowymi można zauważyć, że najszybciej sprzedają się mieszkania o cenie rynkowej albo niższej niż rynkowa. Nie znaczy to, że właściciel, któremu zależy na czasie, musi pożegnać się z nadzieją na zysk. Okazuje się bowiem, że niewielkie obniżenie ceny może koniec końców przynieść sprzedającemu większe pieniądze. Mieszkanie na sprzedaż 2020, które wyróżnia się między innymi niższą ceną zdecydowanie przyciąga wielu zainteresowanych, którzy będą rywalizować ze sobą o lokal. W takiej sytuacji wielu klientów zgadza się negocjować cenę, żeby tylko wyprzedzić pozostałych kupujących. Dzięki temu wiele mieszkań z obniżoną ceną sprzedaje się ostatecznie za cenę rynkową lub nawet nieco wyższą.
Zanim jednak określimy konkretną cenę mieszkania, warto zorientować się, jakie są ceny na rynku wtórnym w okolicy, ponieważ różnice, nawet w obrębie dzielnicy mogą być duże. Musimy jednak pozostać elastyczni i gotowi na negocjacje, dlatego warto ustalić cenę początkową wyższą o około 10 proc. od oczekiwanej i zaznaczyć w ogłoszeniu, że negocjacje są możliwe.
Jaka jest różnica między ceną ofertową, a transakcyjną?
Cena ofertowa to nic innego jak przygotowana przez nas kwota sprzedaży nieruchomości, którą zazwyczaj obniża się podczas negocjacji. To właśnie ta cena widnieje w ogłoszeniach, nazywana inaczej ceną wyjściową. Mało kiedy spotkamy się z sytuacją, gdzie kupujący nabywa mieszkanie w cenie, za którą jest wystawione w ogłoszeniach. Natomiast jeszcze rzadziej spotykana sytuacja jest wtedy, w której komuś tak zależy na danej nieruchomości, że oferuje wyższą kwotę. Najczęściej kupujący już na wstępie proponują znacznie niższą cenę.
Podczas negocjacji zostanie ustalona ostateczna kwota sprzedaży nieruchomości i to właśnie ona jest ceną transakcyjną. Często jest to informacja poufna, o której jedynie wiedzą sprzedający, kupujący, jak również notariusz. Pomiędzy ceną ofertową, a transakcyjną zazwyczaj występuje różnica kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Znajomość cen transakcyjnych pozwala na ustalenie odpowiedniej ceny ofertowej – tak, by zostawić pole do negocjacji dla kupujących.
Można powiedzieć, że różnice pomiędzy ceną ofertową a docelową, nawet te kilkunastoprocentowe, nie obrazują strat u sprzedających. Ten margines jest specjalnym zabiegiem, którego istnienie powinni sobie uświadomić przede wszystkim kupujący. Ceny ofertowe ukazują sferę podażową rynku, a transakcyjne popytową. Tu warto zwrócić uwagę na dwa czynniki.
Otóż, sprzedający pod żadnym względem nie będzie chciał sprzedać nieruchomości za cenę niższą niż mógłby uzyskać, chyba, że zachodzą specyficzne warunki np. musi sprzedać swoje dobra w bardzo krótkim czasie. Podnosząc cenę ofertową w stosunku do ewentualnych oczekiwań, nie wiąże się z żadnymi niebezpiecznymi konsekwencjami – cenę zawsze można obniżyć, co w dodatku może jeszcze bardziej zachęcić i uszczęśliwić potencjalnego kupującego.
Kolejnym czynnikiem jest to, że często źle się kojarzy oferta rynkowa ze zbyt niskimi cenami. W momencie, kiedy sprzedający obniży cenę ofertową, która znacząco będzie odbiegać od cen innych nieruchomości podobnych do naszej, automatycznie nasuną się pytania: Czy dana nieruchomość posiada jakieś wady? Dlaczego tak tanio? Zdecydowanie bardziej korzystną sytuacją jest późniejsze obniżenie ceny w ramach negocjacji – a negocjować można w oparciu o wszystko. Pomysłów może być wiele, a każdy jest dobry, by uzyskać zniżkę.
-
PRZYGOTOWANIE CAŁEJ DOKUMENTACJI
Chcąc sprzedać mieszkanie musimy mieć przygotowane podstawowe dokumenty. Najważniejszym dokumentem jest odpis z księgi wieczystej, będący dowodem naszego tytułu prawnego do lokalu. Kolejnym istotnym dokumentem jest umowa sprzedaży czy poświadczenie dziedziczenia. Jeżeli mieszkanie otrzymaliśmy w spadku, niezbędne będzie zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadków i darowizn. W przypadku, kiedy właściciel posiada spółdzielcze prawo własnościowe, potrzebne będą mu jeszcze zaświadczenia ze spółdzielni, której jesteśmy członkiem.
Istotne jest również zaświadczenie o braku zaległości finansowych, aby kupujący miał pewność, że nie nabywa zadłużonego mieszkania. W dniu podpisania aktu, potrzebne będzie również zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu. jeśli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, należy uzyskać dokument o aktualnym saldzie kredytu wraz z promesą uwolnienia długu w księdze wieczystej.
Może zdarzyć się sytuacja, że właściciel prowadził lub prowadzi działalność gospodarczą, warto wtedy uzyskać zaświadczenie o braku zaległości w US czy ZUS-ie. Dokumenty te nie są wymagane, ale znacznie zwiększają wiarygodność sprzedającego. Niekiedy podczas przygotowania wzoru aktu notarialnego notariusz na prośbę strony kupującej może poprosić o dodatkowe dokumenty, np. spółdzielcze prawo do miejsca garażowego lub piwnicy.
Do spisania umowy sprzedaży konieczne będą oczywiście również dokumenty potwierdzające naszą tożsamość. Umowa przedwstępna nie jest dokumentem obligatoryjnym, jeśli jednak została sporządzona, powołujemy się na nią w umowie sprzedaży.
-
PRZYGOTOWANIE OFERTY SPRZEDAŻY MIESZKANIA
Oferta sprzedaży naszej nieruchomości powinna być starannie przygotowana. Jest to niezwykle ważne, ponieważ potencjalny klient dokładnie przegląda wystawioną na sprzedaż ofertę. Ogłoszenie oprócz dobrze zrobionych zdjęć, powinno zawierać dużo istotnych szczegółów takich jak: wielkość mieszkania, liczba pokoi. jaki jest stan techniczny, jak również czy posiada parking/garaż. Warto też podać jaka jest odległość do komunikacji miejskiej, infrastruktury usługowo-handlowej oraz czy okolica jest spokojna i czy teren wokół jest zielony. Są to niewątpliwie istotne szczegóły, które na pewno przyciągną uwagę klienta.
Osoby zainteresowane kupnem mieszkania najczęściej przeglądają dziesiątki, a nawet setki podobnych ogłoszeń Dlatego przygotowując ofertę sprzedaży mieszkania powinniśmy zadbać o detale, które zwrócą uwagę klienta w taki sposób, że kliknie w szczegóły oferty i poświęci kilka chwil uwagi. Musi to być taka prezentacja, która sprawi, że następnie osoba zainteresowana mieszkaniem zadzwoni i umówi się na oględziny.
Gdzie najlepiej wystawić ogłoszenie mieszkania na sprzedaż?
Kiedy masz już odpowiednio przygotowaną ofertę sprzedaży mieszkania, zapewne zastanawiasz się, gdzie najlepiej je umieścić. Otóż, ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości najczęściej umieszczane są w internecie. Tu możemy znaleźć wiele serwisów zarówno płatnych, jak i bezpłatnych, które które umożliwiają zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży. Warto wcześniej sprawdzić, które z nich są najbardziej popularne i tam zamieścić swoje ogłoszenie. Będą to przede wszystkim strony ogłoszeniowe nastawione na profil mieszkaniowy. Są to miejsca, gdzie w sposób profesjonalny można wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż, wystawiając przy tym dobrze skonstruowane ogłoszenie.
Poruszając się nadal w temacie ogłoszeń internetowych, nie można także zapomnieć o potędze jaką dają media społecznościowe. Nawet ogłoszenie najlepiej przygotowane i wiszące na najlepszych serwisach nic nie da, jeżeli ludzie o nich nie będą wiedzieć. Bardzo popularną praktyką stało się więc wstawianie linków do ogłoszeń na facebooku, gdzie pocztą pantoflową informacja rozchodzi się wśród znajomych i znajomych tych znajomych.
Można również zainwestować w baner na balkon “sprzedam mieszkanie”, który nadal jest popularną formą reklamy. Osoby szukające mieszkania często jadą w okolicę, którą są zainteresowani. Duży baner reklamowy na balkonie na pewno przykuje ich uwagę. Nie musisz sam zrobić banneru dotyczącego sprzedaży mieszkania, ponieważ istnieje wiele firm, które zajmują się tym profesjonalnie.
-
CZAS NA PORZĄDKI – przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży jest bardzo istotne, lecz niekoniecznie musi się to wiązać z dużymi kosztami. Już samo posprzątanie mieszkania naprawdę znacząco zmienia jego wygląd i sprawia, że wywołuje ono diametralnie różne wrażenia. Wiadomo, że potencjalny nabywca pierwszy efekt zobaczy na zdjęciach i to na ich podstawie zacznie działać wyobraźnia na temat swojego przyszłego życia w Twoim mieszkaniu. Dlatego na widoku nie powinny znajdować się między innymi brudne naczynia, porozrzucana odzież na podłodze lub bałagan w pokoju dziecka. Każda osoba oglądająca mieszkanie chce zobaczyć mieszkanie schludne i czyste, aby móc dopasować je swoich wyobrażeń i oczekiwań.
Kiedy już mieszkanie będzie lśniło, warto pochować swoje osobiste rzeczy, które świadczą o naszej obecności w mieszkaniu. Usuń wszystkie prywatne fotografie ze ścian i mebli, pochowaj zbędne bibeloty, które sprawiają, że mieszkanie wygląda na zagracone. Pochowaj z łazienki wszystkie kosmetyki i wyłóż nowe ręczniki. Nabywca musi utożsamić się z mieszkaniem, a nie z Tobą.
Jeśli w mieszkaniu znajdują się mało przydatne lub dość zużyte meble, warto jest ich się pozbyć, ponieważ widok takich przedmiotów może przytłaczać i powodować, że mieszkanie będzie wydawać się mniejsze niż jest w rzeczywistości. Pozostałe meble ustaw tak, aby można było swobodnie się przemieszczać. Upewnij się, że meble nie są zbyt duże do danego pomieszczenia lub nie jest ich zbyt wiele. Pokaż przestrzeń!
Dla osób odwiedzających Twoje mieszkanie ważny jest wygląd, tak więc warto pomyśleć o detalach, które sprawią, że mieszkanie nabierze blasku. Pomyśl o przykryciu kanapy i foteli pledem o jasnych kolorach, zadbaj o świeże kwiaty, które zawsze dodają uroku i elegancji, a przy tym ładnie pachną, co również wpływa na podejmowanie decyzji i późniejsze kojarzenie zapachu z miejscem, a co za tym idzie wspomnienie o Twoim mieszkaniu. Nie zapomnij o tym, aby w mieszkaniu było jasno. Warto powiesić delikatne firany, które wpuszczą promienie słoneczne.
Pamiętaj, aby naprawić wszystkie drobne usterki typu: obluzowane kontakty, zerwana roleta, zepsuta spłuczka lub niedokręcona półka w łazience. Usuń wszystkie dziury po gwoździach w ścianie, ponieważ będą niszczyć efekt wizualny lokalu. Wydaje się, że są to mało istotne czynności lecz jednak mogą zaważyć na decyzji zakupu nieruchomości.
-
ZRÓB DOBREJ JAKOŚCI ZDJĘCIA
Mieszkanie jest już przygotowane do sprzedaży, więc czas na przygotowanie profesjonalnych zdjęć wnętrza. Do zrobienia bardzo dobrych zdjęć nie jest Ci potrzebny wysokiej klasy sprzęt fotograficzny. Wystarczy, że mieszkanie będzie odpowiednio przygotowane i zagramy w nim światłem. Duża ilość światła wyeksponuje mieszkania i sprawi, że wnętrza będą wydawać się bardziej przytulne. Małe pomieszczenia należy fotografować stojąc w narożniku, wtedy pomieszczenie będą wydawały się większe aniżeli są w rzeczywistości. Unikaj robienia zdjęć widoku za oknem, jeżeli nie jest to piękny ogród z basenem, a ruchliwa ulica, lub kable telefoniczne, lepiej tego nie uwieczniać na zdjęciach. Pamiętaj by pomieszczenia były dobrze oświetlone, blask flesza nie odbijał się od luster i by zdjęcia pokazywały powierzchnię mieszkania. Elementy dekoracyjne możesz ustawiać, przekładać specjalnie do zdjęć.
Warto się trochę napracować, za to wynikiem pracy może być szybka transakcja sprzedaży mieszkania. Jeżeli nie masz czasu, wizji, bądź zdolności artystycznych, lub fotograficznych możesz powierzyć te zadania znajomej osobie, która mogłaby Ci w tym pomóc, architektowi wnętrz, lub pośrednikowi nieruchomości, któremu, wierz mi, też zależy na szybkiej i korzystnej dla Ciebie transakcji.
-
WSPÓŁPRACA Z BIUREM NIERUCHOMOŚCI
Kiedy nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie sprzedać mieszkanie, warto zastanowić się nad współpracą z biurem nieruchomości. Zaczynając współpracę warto dokładnie przejrzeć umowę, zanim ją podpiszemy. W umowie powinna się znaleźć m.in. wysokość prowizji, okres wypowiedzenia, zakres czynności pośrednika. Warto też sprawdzić agencję nieruchomości, z którą chcemy podpisać umowę. Zobaczmy inne oferty, które są za jej pośrednictwem prezentowane, wejdźmy na inne ogłoszenia lub na jej stronę internetową. W ten sposób dowiemy się jak pracuje agencja nieruchomości, co pozwala ocenić jej profesjonalizm. Dobrze jest również mieć stały kontakt z pośrednikiem, ponieważ w momencie kiedy jego praca jest niezadowalająca, zawsze możemy zdecydować się na zmianę. Pamiętajmy jednak by taka możliwość była zawarta w umowie pośrednictwa.
Współpracując z biurem nieruchomości mamy pewność, że transakcja będzie bezpieczna, gdyż biura podejmują się sprzedaży tylko sprawdzonych i pewnych nieruchomości, co jest dobrym sygnałem także dla kupujących. Biuro sprawdza stan prawny nieruchomości oraz dane stron, co sprzyja bezpieczeństwu transakcji.
Warto zauważyć, że pośrednik zna dobrze rynek nieruchomości, dlatego bez problemu może doradzić sprzedającemu jak zwiększyć wartość swojej nieruchomości ponieważ wie, jak prezentują się konkurencyjne lokale. Na podstawie tego może również pomóc wskazać realną cenę nieruchomości oraz przygotować ofertę tak, by zachęcić jak największą liczbę potencjalnych nabywców. Pośrednik może być również pomocny przy negocjacjach, kiedy oczekiwania finansowe sprzedającego i kupującego będą się znacznie różnić. Agenci znając dany rynek mieszkań będą potrafiły wskazać jak bardzo można manewrować ceną, by było to opłacalne dla obydwu stron.
Jarosław Kowalczyk to doświadczony specjalista od nieruchomości, którego wiedza i umiejętności w dziedzinie rynku nieruchomości są nieocenione. Posiada bogate doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w ich kupnie, sprzedaży i wynajmie.
Jego umiejętności skutecznego negocjowania, znajomość rynku oraz doświadczenie w zawieraniu umów pozwalają mu na uzyskiwanie najlepszych warunków dla swoich klientów. Jarosław Kowalczyk jest zawsze na bieżąco z trendami na rynku nieruchomości, dzięki czemu potrafi w sposób skuteczny doradzać swoim klientom.
Jego podejście do pracy jest proaktywne i skoncentrowane na znalezieniu najlepszego rozwiązania dla każdego klienta indywidualnie. Posiada również bardzo dobrą znajomość procedur i wymogów prawnych związanych z transakcjami nieruchomościowymi.
Dzięki swojemu doświadczeniu i profesjonalizmowi Jarosław Kowalczyk jest w stanie skutecznie pomóc klientom w znalezieniu idealnej nieruchomości, zarządzaniu nieruchomością czy też sprzedaży lub wynajmie.
