Czy wiesz, że stres dosłownie zmienia sposób, w jaki nasze mózgi postrzegają czas?

Kiedy mamy do czynienia z przerażającym lub traumatycznym doświadczeniem, niepotwierdzone dowody wskazują, że sposób, w jaki doświadczamy czasu, zasadniczo się zmienia. Zwykły ułamek sekundy może wydawać się czymś znacznie dłuższym, gdy mamy do czynienia z ekstremalnym stresem, tak jak wtedy, gdy czujemy, że niebezpieczeństwo jest nieuchronne.

To dlatego czuje się jak wieczność i pół, gdy czekasz na wiadomość od swojego agenta po usłyszeniu tych magicznych słów: „Mamy ofertę w drodze”. Nawet jeśli prawdziwe negocjacje nieruchomości zazwyczaj nie zajmują więcej niż kilka dni, gdy piłka zaczyna się toczyć, to czuje się jak wiecznie, gdy przechodzisz przez stres negocjowania sprzedaży domu-one, że 40% nabywców domu rankingu jako głównego źródła stresu w nowoczesnym życiu.

Podczas gdy niektóre poważne cierpliwość jest wymagana do inteligentnych negocjacji, nie trzeba tylko siedzieć i twiddle kciuki. Rozmawialiśmy z profesjonalistami, aby uzyskać poczucie, jak długo trwa negocjacja, jakie czynniki mogą wpływać na negocjacje, i jak ty i twój agent pomóc utrzymać rzeczy w ruchu.

Tik-tak! Jak długo jeszcze będziesz miał ofertę na zamknięciu?

Więc po prostu jak długo będziesz w limbo, podczas gdy czekasz, aby zablokować w ofercie na swoim domu?

Dobrą wiadomością jest to, że w większości przypadków, back and forth między kupującym i sprzedającym na ofertę zakupu powinien trwać tylko krótki 1 do 3 dni, według najlepszych agentów w branży.

Barring żadnych okoliczności, takich jak wojna licytacyjna lub szczególnie niezdecydowany lub niedostępne kupującego (co może potencjalnie przedłużyć proces aż tydzień lub tak), negocjacje potrwają tylko kilka godzin. Możesz mieć ofertę w czasie lunchu i podpisywać papiery, aby uczynić ją oficjalną do kolacji.

„Normalnie, jeśli chodzi o wycenę i uzyskanie ceny sprzedaży, jesteś tam i z powrotem najwyżej trzy razy”, powiedział Chris Ognek, najlepiej sprzedający się agent w Fredericksburgu, VA, który wynegocjował ponad 400 transakcji na rynku nieruchomości do tej pory. „Do tego momentu, masz sprzedającego i kupującego do ich punktu załamania. Bardzo rzadko widzę to przejść poza tym „.

To nie tylko daje możliwość rozważenia kontrpropozycji, ale także pozwala zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu wiedzieć, że obie strony są poważne w dochodzeniu do porozumienia w dobrej wierze i w odpowiednim czasie. Przejdźmy przez kilka kluczowych punktów, aby wiedzieć o tym procesie:

Co jest do negocjacji podczas etapu oferty?

Up for negotiation during the offer stage are the purchase price, closing date, closing costs, earnest money, and buyer’s contingencies such as those terms related to financing, the home inspection, and the home appraisal. Jeśli kupujący chce dodać jakieś specjalne warunki, takie jak zakup warunkowy na sprzedaż ich obecnego domu, to może zająć więcej czasu w negocjacjach.

Jest to również czas, kiedy sprzedający musiałby ujawnić wszelkie załączniki do domu, które planują wziąć w ruchu (takie jak kuchenka, lodówka, lub zabiegi okienne), a kupujący miałby możliwość zażądania, aby pozostały.

Ale ze wszystkich punktów negocjacji, cena ma tendencję do być największym make-or-break zmiennej.

Kiedy zaczynają się i kończą negocjacje ofertowe?

Negocjacje zaczynają się po tym, jak kupujący składa sprzedającemu swoją wstępną ofertę. Ponieważ często jest to korzystne dla obu stron, aby przejść do przodu tak szybko, jak to możliwe, długość negocjacji sprowadza się do tego, jak szybko agenci mogą komunikować ich klienta zainteresowanie i dostać umowę w dół na piśmie.

Negocjacje oferty następnie oficjalnie zatrzymać, gdy zarówno kupujący i sprzedający podpisali ofertę zakupu, że szczegóły uzgodnionej ceny i warunków.

Czy negocjacje dotyczące sprzedaży domu kończą się po podpisaniu umowy kupna?

Nie, drzwi zostaną ponownie otwarte do negocjacji w zależności od wyników inspekcji domu i oceny domu, ale proces będzie musiał nadal poruszać się w celu spełnienia terminu zamknięcia odnotowanego w umowie.

Jeśli nieoczekiwane kwestie z domu lub niski appraisal rzucić klucz w zamknięciu, to masz to, co nazywa się opóźnione rozliczenie. W sumie zamknięcie domu trwa zazwyczaj od 30-45 dni.

Jak działają kontr oferty i jak mogą wpłynąć na okres negocjacji oferty?

Kontrpropozycja jest odpowiedzią sprzedawcy na wstępną ofertę kupującego. Mówi kupującemu, że jesteś otwarty na ich ofertę, ale potrzebujesz jednego lub więcej z warunków nakreślonych, aby być dostosowanym do swoich potrzeb. Kupujący może następnie złożyć counter-counteroffer, i nie ma limitu, ile razy oferty mogą być volleyed tam i z powrotem. Ponownie, choć, 3 przedstawione oferty / counteroffers jest zwykle max.

Według Ognek, większość czasu sprzedawcy i kupujący dokonać kontrpropozycji w celu hashing się cena sprzedaży, jak również wszelkie subsydia sprzedawcy jak pokrycie kosztów zamknięcia. Inne kwestie, które są powszechnie objęte kontrargumentami obejmują:

• Kwota depozytu earnest money
• Terminy dotyczące sytuacji nieprzewidzianych
• Terminy zamknięcia
• Dodanie lub wyłączenie elementów osobistych (jak meble lub urządzenia)
• Zmiana usługodawców (w zakresie kontroli, napraw itp.)

Tak jak kupujący mogą wycofać ofertę do momentu jej oficjalnego przyjęcia, tak samo sprzedający. Istnieje wiele scenariuszy, w których jest to rozsądny sposób działania.

Jednym z częstych powodów wycofania kontroferty przez sprzedawcę może być sytuacja, w której lepsza oferta wpłynie, zanim potencjalny nabywca zgodzi się na zmienione warunki. W takim przypadku sprzedający może po prostu wycofać swoją ofertę, co oznacza, że pierwszy kupujący nie jest już w biegu.

Znaczenie klauzuli „time is of the essence”

Być może słyszałeś termin „time is of the essence” w odniesieniu do umów dotyczących nieruchomości, ale co to oznacza dla Ciebie jako sprzedawcy?

Kiedy umowa stwierdza, że czas jest istotą, służy jako prawne przypomnienie dla wszystkich zainteresowanych stron, że zegar tyka. W negocjacjach domowych, „czas jest istotą” wskazuje, że działania jednej strony zależy od odpowiedzi od drugiej strony w określonym czasie. Jeśli tak się nie stanie, może to być uznane za naruszenie umowy.

Jeśli nie użyjesz tej frazy w swojej umowie, może ona wrócić, aby ugryźć cię w duży sposób. W jednym przypadku prawnym z 2008 roku, w którym dwie strony zawarły umowę bez użycia tego terminu, sąd stwierdził, że uzgodniona data zamknięcia nie była możliwa do wyegzekwowania, ponieważ umowa nie zawierała wyraźnego stwierdzenia, że czas jest najważniejszy. Te pięć słów działa jako ochrona prawna, jeśli proces zaczyna się przeciągać na dłużej niż powinien.

Tak więc, ponieważ czas jest tak ważnym czynnikiem podczas sprzedaży domu, co możesz zrobić, aby upewnić się, że negocjacje nadal się poruszają?

1. Zbierz swoje priorytety, zanim jeszcze rozpoczną się negocjacje.

Cena jest ogromnym punktem zaczepienia, jeśli chodzi o sprzedaż domu, ale nie jest to jedyna kwestia do rozważenia, gdy zastanawiasz się, co naprawdę potrzebujesz, aby uzyskać ze sprzedaży.

Zanim jeszcze zaczniesz pola ofert od potencjalnych nabywców, wziąć czas, aby myśleć o tym, co liczy się najbardziej do Ciebie i zidentyfikować swoje priorytety odpowiednio.

Istnieje tak wiele czynników, które idą do każdej sprzedaży domu, więc ważne jest, aby wskazać z wyprzedzeniem, gdzie masz miejsce na kompromis (i gdzie nie). Jeśli nie zorientowałeś się, czy naprawdę chcesz walczyć, aby wziąć swoje zabiegi okienne z tobą lub nawet gdzie leży twoja cena dolna linia, zostaniesz postawiony na miejscu, gdy nadejdzie czas, aby podjąć te decyzje podczas negocjacji.

Ustanowienie swoich priorytetów z wyprzedzeniem oznacza, że będziesz w stanie działać szybciej (i pewnie), gdy zegar będzie tykał.

Wybierz jeden lub dwa must-haves, i bądź skłonny do negocjacji na temat reszty. Czy jesteś najbardziej skoncentrowany na cenie, czas, warunki lub cokolwiek innego, agent aukcji będzie w stanie pomóc zachować koncentrację na dolnej linii.

2. Gain leverage off the bat z inteligentnej strategii cenowej.

Pricing swój dom prawidłowo jest numerem jeden sposób, aby przechylić szalę na korzyść szybkiej sprzedaży z szybkich negocjacji. Idź do swoich negocjacji ze zrozumieniem, że proces wymaga czasu, i że strategia zamknięcia szybko będzie inna niż negocjowanie z wysoką ceną jako priorytet.

„Aby przesunąć negocjacje wzdłuż, powinieneś zaoferować swoją najlepszą pozycję. Nie będzie to skutkowało najwyższą ceną” – wyjaśnił Bruce Ailion, wielokrotnie nagradzany broker nieruchomości i licencjonowany adwokat.

„Umiejętne negocjacje wymagają czasu. Wymaga zrozumienia potrzeb i obaw drugiej osoby. Wymaga czasu na gotowanie. Upieczenie kurczaka w 15 minut nie daje efektu wspaniałego pieczonego kurczaka.”

Pracuj z agentem, aby wskazać najniższą ofertę, którą rozważyłbyś zaakceptowanie i pomyśl o wszelkich wyższych ofertach jako bonus. Agresywne cenowe prawo od kija może zrobić wielką różnicę, jeśli chodzi o uzyskanie bitów na swojej aukcji. Z drugiej strony, jeśli masz czas, aby zabić, a następnie negocjować daleko, ale wiedz, że kupujący nie będzie czekać na zawsze.

3. Niezależnie od tego, co robisz, nie oblewaj lodem swoich potencjalnych nabywców.

Teoria gier może powiedzieć, że jest to ruch władzy, aby twój przeciwnik pot czekając na swój następny ruch, ale to nie może być dalej od przypadku w negocjacjach nieruchomości. Nie tylko szybka odpowiedź przechodzi długą drogę w generowaniu zaufania i dobrej wiary, ale może to być różnica między dokonaniem transakcji i brakiem.

„Jeśli idzie zbyt długo – a czasami zbyt długo jest następny dzień – obie strony zaczynają się denerwować”, powiedział Ognek. „Kupujący nie przestają patrzeć na domy, nawet po tym, jak są w umowie. Oni nadal patrzą na domy”. Z tego powodu, zegar zaczyna tykać dla sprzedających od momentu złożenia oferty przez kupującego.

Ognek radzi sprzedawcom, aby byli ekspedycyjni, gdy idą do przodu. Podczas procesu negocjacji, agent powinien komunikować się z kupującymi często.

Jako przedstawiciel, agent musi sprawdzić w z agentem kupującego co 4 do 6 godzin, nawet jeśli jest to tylko po to, aby dać im znać, że nie masz aktualizacji całkiem jeszcze. Właściwa komunikacja będzie umieścić umysły wszystkich w spokoju, a poziom stresu będzie znacznie obniżona.

4. Daj sobie więcej czasu niż myślisz, że będziesz potrzebował.

Ostatnią rzeczą, której chcesz podczas sprzedaży domu, jest bycie zmuszonym do złych decyzji, ponieważ jesteś naciskany na czas.

Na przykład, jeśli Twoim celem jest sprzedać swój dom gdzieś na wiosnę, porozmawiać z agentem aukcji 6 miesięcy przed masz nadzieję, aby umieścić go na rynku.

„Planowanie jest wszystkim”, powiedział Ognek. „Biorę moje wiosenne zdjęcia sprzedawców w jesieni. Marzec to idealny czas w mojej okolicy na wpisanie na listę, ale trawa jest jeszcze brązowa, a drzewa nie mają liści. To nie pomaga w marketingu”.

Zamiast tego, zdjęcia Ognek pokazują zieloną trawę i bujne liście, dając jego właściwości noga w górę nad tymi z mniej atrakcyjnymi zdjęciami.

Najgorszy scenariusz, który może pochodzić z łączenia się z agentem zbyt wcześnie jest to, że powiedzą ci, aby wrócić w miesiącu lub dwóch i dać porady na temat tego, jakie projekty do podjęcia w międzyczasie. Tak czy inaczej, będziesz wiedział, że jesteś na dobrej drodze.

5. Pracuj z agentem, który ma doświadczenie w negocjacjach.

Decyzja o zatrudnieniu najwyższej rangi agenta nieruchomości może mieć jeszcze większy wpływ na negocjacje oferty niż zdajesz sobie sprawę. Kiedy wyruszasz, aby wybrać agenta, należy spojrzeć na ich wydajność, jeśli chodzi o sprzedaż do wskaźnika ceny listy – wyższy wskaźnik, tym więcej pieniędzy są w stanie netto ich klientów sprzedawcy średnio.

Agent, który ułatwił wiele transakcji będzie również negocjować przez szeroki zakres scenariuszy i wiedzieć, jak nawigować sprzedaży domu odpowiednio.

Więc, jak długo trwa negocjacje? Odpowiedź brzmi: to zależy.

Prawda jest taka, że wszyscy jesteśmy mniej więcej tak niecierpliwi, jak dziecko z tyłu samochodu krzyczące „Czy jesteśmy już na miejscu?” co 10 minut. Ale back and forth charakter sprzedaży domu oznacza, że długość negocjacji jest w dużej mierze zależy od tego, jak szybko i sprawnie jesteś w stanie komunikować się z kupującym i gdzie rangi własnych priorytetów.

Jeśli masz potrzebę prędkości, to można negocjować szybciej, ale potencjalnie będzie musiał zrobić więcej kompromisów, aby utrzymać transakcję w ruchu. Z drugiej strony, crafting umowy, która sprawdza wszystkie swoje pola, jeśli chodzi o warunki i ceny może zająć trochę dłużej. Powiedz agentowi, co ma znaczenie dla Ciebie najbardziej i zostawić hardballing do profesjonalistów, wtedy, bez względu na to, jak długo negocjacje iść, można ufać, że będzie skończyć się z „Sprzedane” znak w podwórzu.