Kiedy ludzie kupują lub sprzedają dom, często są ciekawi, jakie są szanse, że dom zostanie oceniony. Chociaż odpowiedź zależy od sytuacji, w tym od tego, czy dom został wyceniony prawidłowo i jak szybko rosną wartości w ich okolicy, dane z szerszego rynku oferują pewien ogólny kontekst.

Dane z CoreLogic ujawniają, że latem 2021 roku 20% wycen domów było niższych niż cena sprzedaży, ale do października 2021 roku liczba ta spadła do nieco ponad 10%. Na bardziej zrównoważonym rynku, według tego samego zestawu danych, średnio 7%-11% sprzedaży jest wycenianych poniżej wartości kontraktu.

Jeśli Twój dom nie zostanie wyceniony, takie zdarzenie może opóźnić sprzedaż, kosztować Cię pieniądze, a nawet zatrzymać transakcję w jej toku. Według badania National Association of Realtors® z lipca 2021 r., kwestie związane z oceną stanowiły 22% opóźnionych umów sprzedaży i 11% rozwiązanych umów w ostatnich transakcjach.

Szanse na to, że twoja ocena przyjdzie w niskim stopniu, zależy od wielu czynników, w tym od aktualnych warunków twojego rynku. Jolene Jacobs, top agent nieruchomości, który sprzedaje domy 57% szybciej niż jej średnia rynku, akcje, że niskie oceny są coraz mniej powszechne w jej rynku Royal Oaks, Michigan: „Było kilka tu i tam . . . Oceny niekoniecznie są teraz problemem. Ale powiem wam, że na początku roku były z tym problemy.”

Będziemy kopać w niektóre z powodów, dlaczego twój appraisal może przyjść w niskiej z wglądem od pięciu ekspertów nieruchomości. Oto zajawka tego, co nas czeka:

• Jak warunki rynkowe mogą zwiększyć szanse na niską ocenę
• Jakie inne czynniki mogą prowadzić do niskiej wyceny?
• Kroki do zakwestionowania niskiej oceny, gdy jest to właściwe
• Twoje opcje, jeśli nie możesz podważyć oceny
• Kiedy negocjować gwarancję luki w wycenie
• Kluczowe wnioski.

Jak gorące warunki rynkowe mogą zwiększyć szanse na niską wycenę

Według dostawcy usług analitycznych i danych CoreLogic, 7% domów sprzedanych w maju 2020 r. miało cenę umowną, która była wyższa niż ich wartość wyceniona. W 2021 roku liczba ta wzrosła do 20%, co odpowiada jednemu na pięć domów. Ostatnie spowolnienie na rynku mieszkaniowym, napędzane przez rosnące stopy procentowe i wysoką inflację, przyczyniło się do tego, że w 2022 roku niskie wyceny będą nieco mniej powszechne. Zbadajmy kilka czynników, które mogą prowadzić do niskiej oceny w tych warunkach rynkowych.

Wojny licytacyjne mogą pchnąć ceny sprzedaży wyżej

Na rynku sprzedającego, kupujący konkurują o ograniczoną podaż domów, często angażując się w wojny licytacyjne, które napędzają ceny sprzedaży wyższe niż inne niedawne sprzedaże. Ponieważ rzeczoznawcy opierają swoją wycenę na porównywalnej sprzedaży, mogą walczyć o uzasadnienie ceny sprzedaży, która jest wyższa niż ceny podobnych, niedawno sprzedanych domów. Według raportu Esus Nieruchomości Summer 2022 Top Agent Insights, zrównoważenie warunków rynkowych pomoże sprawić, że będzie to mniej powszechne.

Dane o sprzedaży kuleją na szybko aprecjonujących rynkach

Na szybko rozwijających się rynkach, opóźnione dane dotyczące sprzedaży mogą utrudnić rzeczoznawcom uchwycenie aktualnego popytu na rynku. Według badania National Association of Realtors®, zajęło to medianę 30 dni, aby zamknąć na domu w czerwcu 2022 roku. Do czasu zamknięcia domu i rzeczoznawca może wykorzystać sprzedaż jako porównywalną do wyceny, minęło 30 dni od momentu, gdy kupujący i sprzedający wynegocjowali cenę. W międzyczasie, bardziej aktualne porównywalne domy mogą być sprzedawane za więcej.

Dowody na istnienie tego zjawiska można zobaczyć, analizując korelację między rosnącymi cenami sprzedaży a odsetkiem niskich wycen. W styczniu 2020 roku, kiedy 7% domów sprzedało się za cenę wyższą niż wartość wyceniona, Freddie Mac’s House Price Index odnotował wzrost o 4,49% w stosunku do roku poprzedniego. Do maja 2021 roku, kiedy 20% domów sprzedało się powyżej wartości wycenionej, ceny domów skoczyły o 17,81%.

Źródło danych: CoreLogic

Jakie inne czynniki mogą prowadzić do niskiej wyceny?

Poza warunkami rynkowymi, istnieją inne powody, dla których appraisal może przyjść w niższej niż oczekiwana. Nasi eksperci z branży przedstawiają kilka powodów, dla których możesz spotkać się z niską wartością poniżej.

Istnieje rozbieżność danych pomiędzy raportem a nieruchomością

„Jeśli były egregularne błędy, że rzeczoznawca miał wykonane”, możesz mieć podstawy do zakwestionowania raportu, mówi Jacobs. Jacobs podkreśla znaczenie sprawdzenia, że rzeczoznawca daje właściwy kredyt do cech domu, takich jak prawidłowy metraż, liczba sypialni i wszelkie aktualizacje.

Wskazówka dla sprzedającego: Przeglądać raport oceny z agentem, aby suss out żadnych istotnych niespójności.

Modernizacje domu nie dodały tyle wartości, ile przewidywano

Top Virginia Beach, Virginia agent Bethany White dzieli się, że w jej 13 lat doświadczenia, oceny często przychodzą w niskiej, gdy uaktualnienia właściciel wykonane nie dodać tyle wartości, jak przewidywano.

Na przykład, jeśli spędził 100.000 dolarów umieszczenie w upscale inground basen, że upgrade może pomóc nudge kupującego w kierunku podejmowania wyższej oferty. Ale jeśli rzeczoznawca zdecyduje, że basen jest warty tylko 20.000 dolarów zwiększenia wartości domu, może to spowodować rozbieżności między ceną oferty i wartością szacunkową.

Curt Stinson, Tucson obszar agent nieruchomości z 27 lat doświadczenia, zgadza się, powołując overpricing jako główny powód oceny przychodzących poniżej ceny umowy.

„Wszyscy słyszeliśmy stary banał, 'nie przeprojektowuj dla dzielnicy’ i jest w tym trochę prawdy”, mówi Stinson. „W zależności od otaczających domów i comps, rzeczoznawca da ci tylko tyle, bez względu na to, ile zainwestowałeś w modernizacje”.

Wskazówka dla sprzedającego: Zarządzaj swoimi oczekiwaniami cenowymi, pytając lokalnego, doświadczonego agenta o ich opinię na temat wartości Twojego domu na początku procesu sprzedaży.

Rzeczoznawca był pospieszny

Rachel Massey, główny rzeczoznawca w Massey & Associates Valuation Services w Saline, Michigan, mówi, że wartość domu jest czasami uważana za niższą niż cena sprzedaży z powodu braku odpowiednich badań. Jeśli rzeczoznawca jest spięty na czas, mogą nie znaleźć najlepszych kompów, aby porównać swój dom do.

Wskazówka dla sprzedającego: Poproś pożyczkodawcę o przegląd oceny lub ponowne rozpatrzenie, jeśli uważasz, że rzeczoznawca nie uwzględnił wszystkich cech i właściwości, które mogłyby wspierać wyższą wycenę.

Rzeczoznawca nie ma lokalnego doświadczenia

Jeśli ocena przychodzi w błędnie niskie, może to być spowodowane przez rzeczoznawcę przy użyciu słabych danych porównywalnych sprzedaży lub po prostu nie jest kompetentny na rynku, zauważa Mason Spurgeon, certyfikowany ogólny rzeczoznawca i właściciel Spurgeon Appraisals.

„Niektóre banki zaangażują rzeczoznawców, którzy są spoza obszaru i nie mają dostępu do lokalnych danych o sprzedaży” – mówi. „W takim przypadku rzeczoznawca jest zmuszony do korzystania z danych, które są podawane im z innych źródeł i mogą, ale nie muszą być poprawne”.

Wskazówka dla sprzedającego: Podczas swojej oceny mianowania, mieć agenta zapewnić rzeczoznawcy z listy niedawno sprzedanych domów w Twojej okolicy, które są podobne do Ciebie i wspierać swoją cenę umowną.

Ty overpriced swój dom

Według Spurgeon, to jest wspólne dla ocen przyjść w niskiej, gdy zarówno sprzedawca i nabywca wybrać do pracy bez agenta nieruchomości. W tych przypadkach, sprzedający może mieć zawyżone ceny ich domu powyżej wartości rynkowej, podczas gdy kupujący nie rozpoznaje rozbieżności. „Jeśli kupujący lub sprzedający zatrudnia Realtor® lub rzeczoznawcę w swojej transakcji, cena sprzedaży i wartość rynkowa są zazwyczaj zgodne” – mówi Spurgeon.

Wskazówka dla sprzedającego: Dotrzeć do górnej agenta nieruchomości, aby pomóc w sprzedaży domu, lub przynajmniej oferują opinię cenową brokera wartości domu.

Kroki do zakwestionowania niskiej oceny, gdy jest to właściwe

Jako właściciel domu nie możesz bezpośrednio zakwestionować raportu z wyceny. Tylko klient rzeczoznawcy, którym zazwyczaj jest kredytodawca, może poprosić rzeczoznawcę o dokonanie korekty danych lub uwzględnienie dodatkowych informacji.

Wykonaj poniższe kroki, aby pokonać niską wycenę:

1. Przejrzyj ocenę pod kątem wszelkich nieścisłości i brakujących informacji.
2. Upewnij się, że rzeczoznawca wziął pod uwagę najlepsze porównywalne sprzedaże, aby uzasadnić wartość Twojego domu.
3. Zakwestionuj wycenę, składając pisemny wniosek do kredytodawcy kupującego. Będziesz musiał dostarczyć obiektywne dane wraz z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie.
4. Masz również możliwość zażądania od pożyczkodawcy zlecenia przeglądu wyceny lub drugiej wyceny. Pożyczkodawca nie jest zobowiązany do spełnienia tego wymogu, więc uzasadnienie wniosku musi być przekonujące.

Twoje opcje, jeśli nie możesz podważyć wyceny

Powiedzmy, że Twoje zaskarżenie wyceny nie wypali – czy to oznacza, że umowa jest martwa? Niekoniecznie.

Stinson szacuje, że kiedy wycena wraca niska, jest w stanie znaleźć rozwiązanie i zakończyć transakcję około 75% czasu. Oto kilka sposobów, dzięki którym możesz ruszyć do przodu z transakcją:

Kupujący może wyrównać różnicę

Jeśli kupujący nie może żyć bez twojego domu, mogą zapłacić różnicę między wycenioną wartością a ceną sprzedaży z kieszeni. Spurgeon widział to w scenariuszach, w których kupujący naprawdę chce nieruchomości lub rynek jest na szybkim trendzie wzrostowym i porusza się szybciej niż sprzedaż.

Sprzedawca może obniżyć cenę

Jeśli jesteś bardzo zmotywowany do zamknięcia transakcji, możesz zdecydować się na obniżenie ceny kontraktowej, aby spełnić wycenioną wartość.

Kupujący i sprzedający mogą współpracować, aby zamknąć lukę

Jeśli zarówno Ty, jak i kupujący jesteście zmotywowani, aby umowa doszła do skutku, możecie zdecydować się na podział różnicy między ceną sprzedaży a kwotą wyceny.

Strony mogą zdecydować się na odejście od transakcji

Jeśli kupujący zawarte appraisal contingency w ich oferty, mogą wyjść z umowy z ich earnest money nienaruszone, jeśli appraisal przychodzi w ramach ceny umowy.

„Ostatecznie zalecałbym, aby nie poddawać się, dopóki nie otrzymasz twardego 'nie’, ale pamiętaj, że rzeczoznawca prawdopodobnie nie zmieni swojej wartości bez nowych danych lub porównywalnych sprzedaży”, mówi Spurgeon.

Kiedy negocjować gwarancję luki w wycenie

Według Jacobsa, sprzedający w jej okolicy przewidują możliwość niskiej wartości wyceny przy rozpatrywaniu ofert. Na silnym rynku, sprzedający szukają gwarancji luki w wycenie przy ocenie ofert. Ten dodatek stanowi, że kupujący płaci różnicę (do określonego limitu) między wartością szacunkową a ceną umowną, jeśli wartość jest niska. Z silnym popytem i niskim zapasem domu, Jacobs rutynowo widzi takie klauzule z ofertami.

Kluczowe wnioski.

• Stabilizacja rynków nieruchomości w 2022 r. sprawiła, że luki w ocenie są mniej powszechne niż podczas rynku sprzedających w 2021 r.
• Na silnych rynkach, gdzie wartości oceniane nie nadążają za cenami kontraktowymi, sprzedający szukają klauzul gwarancyjnych luk w ocenie przy rozpatrywaniu ofert.
• Możesz zakwestionować niską wycenę za pomocą pisemnego wniosku, ale będziesz musiał uzasadnić swoje stanowisko za pomocą danych lub dokumentacji.
• Jeśli appraisal pochodzi poniżej wartości umowy, inną opcją jest dla kupującego, aby pokryć różnicę lub zmniejszyć swoją cenę.

Header Image Source: (Pixabay / Pexels)