Współwłasność mieszkania – jak sprzedać?

Jak sprzedać współwłasność mieszkania?

O współwłasności mówimy wtedy, gdy kilku właścicieli posiada jednakowe prawa własności do mieszkania. Innymi słowy, prawa poszczególnych właścicieli nie są uzależnione od wysokości ich udziałów. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości, a nie jej części. Niestety do mało komfortowej sytuacji należy posiadanie mieszkania na zasadzie współwłasności. Pomiędzy współwłaścicielami często dochodzi do nieporozumień, a dodatkowo sprzedaż udziałów graniczy wręcz z cudem. Zatem, współwłaściciele muszą odpowiednio zadbać o wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie.

RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Polski system prawny wyróżnia dwa różne rodzaje współwłasności. Może to być współwłasność w częściach ułamkowych, która polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Osoba, która dysponuje takim udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

Natomiast cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Dla przykładu: dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, to bez zgody drugiego małżonka nie możemy sprzedać swojej „połowy”.

CZY ISTNIEJE MOŻLIWOŚĆ ZBYCIA UDZIAŁÓW?

Przy współwłasności łącznej nie ma możliwości zbycia udziałów. W przypadku małżonków podczas trwania współwłasności nie można żądać podziału wchodzącego w jej skład majątku wspólnego. Mówi o tym art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nie ma również prawa do rozporządzania udziałem w takiej współwłasności.

Inaczej jest w przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli ma prawo do rozporządzania swoim udziałem bez ingerencji pozostałych współwłaścicieli, o którym mówi art.198 Kodeksu cywilnego.

W zakresie nieruchomości współwłasność może dotyczyć zarówno domów, mieszkań jak i gruntów. Każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym momencie żądać zniesienia współwłasności.

W przypadku, kiedy współwłaściciele nie mogą dojść między sobą do porozumienia, co do wspólnego korzystania z nieruchomości najwłaściwszą drogą jest dokonanie zniesienia współwłasności.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ ZNIESIONA PRZEZ NOTARIUSZA

Aby znieść współwłasność przez notariusza potrzebna jest podpisana umowa przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Dokumentem potwierdzającym zniesienie współwłasności jest akt notarialny sporządzony przed notariuszem, w którym znajdą się informacje o zasadach podziału nieruchomości.

Zawartość aktu notarialnego powinna zawierać:

  • Dane dotyczące wszystkich osób biorących udział w procedurze
  • Zasady podziału nieruchomości w sposób ustalony przez współwłaścicieli.
  • Rozliczenia współwłaścicieli w ramach podziału.
  • Oświadczenia o poniesieniu udziałów, postanowienia związane z dopłatami, spłatami i ich terminami.
  • Wnioski skierowane do sądu wieczystoksięgowego związane z założeniem nowych ksiąg, gdy dotychczas nie zostały one założone albo z wpisami do ksiąg już istniejących.
  • Dane i podpis notariusza.

Kiedy zostanie przygotowany akt notarialny, następny krok wykonywany przez notariusza to formalności związane z księgami wieczystymi. Zatem dzisiaj sądowe zniesienie współwłasności nie jest już konieczne, ponieważ można skorzystać z procedury u notariusza. To lepsze rozwiązanie niż zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie – możemy zaoszczędzić swój czas i zrobić wszystko wygodniej!

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NA DRODZE SĄDOWEJ

W przypadku, kiedy współwłaściciele nie potrafią się ze sobą porozumieć, jedynym wyjściem pozostaje droga sądowa. Wówczas o podziale nieruchomości zdecyduje sąd. W takiej sytuacji brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie ma znaczenia dla skuteczności zainicjowania postępowania przed sądem. Postępowanie sądowe jest postępowaniem nieprocesowym, a w celu jego wszczęcia składa się wniosek w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenia nieruchomości. We wniosku powinny się znaleźć wszystkie elementy pozwu oraz wszyscy zainteresowani sprawą. Wymagane jest, aby we wniosku była dokładnie opisana nieruchomość. Istotne jest również to, aby wnioskodawca dokładnie określi we wniosku swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Współwłasność można znieść na kilka sposobów.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności może złożyć każdy współwłaściciel. Wzór wniosku można znaleźć na stronach poświęconych tematyce nieruchomości. Dobrym rozwiązaniem jest powierzenie skompletowania całej dokumentacji specjaliście tj. prawnikowi, który specjalizuje się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami.

W zależności od liczby współwłaścicieli, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność. Jednak w tym przypadku zobowiązujemy się do spłaty pozostałych byłych współwłaścicieli. Może również zarządzić sprzedaż wspólnej nieruchomości, wówczas środki ze sprzedaży zostają podzielone między byłych współwłaścicieli.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI – podział zysku

Innym sposobem na zniesienie współwłasności może być sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli (tzw. podział cywilny). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji) i po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Niestety należy liczyć się z tym, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest dużo niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

W momencie, kiedy sprzedaż mieszkania dokonywana jest przez samych współwłaścicieli, to w takim przypadku nie jest to zniesienie współwłasności tylko sprzedaż udziałów. Do umowy sprzedaży stają wówczas wszyscy współwłaściciele i działając łącznie sprzedają całą nieruchomość. W sytuacji gdy sprzedaży dokonuje sąd w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności, odbywa się ona w trybie licytacji, zgodnie z przepisami postępowania egzekucyjnego.

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Call Now ButtonZADZWOŃ