Timing jest krytyczny we wszystkich rzeczach, ale może być szczególnie trudny, jeśli chodzi o nieruchomości. Podjęcie decyzji, czy sprzedać swój dom przed zakupem nowego, jest trudną decyzją.

To może wylądować w tymczasowym mieszkaniu, jeśli nie znalazłeś domu do kupienia. Oznacza to dwie przeprowadzki, co nie jest niczyim pomysłem na dobry czas.

Albo, możesz nawinąć się płacąc dwa kredyty hipoteczne przez jakiś czas, jeśli pójdziesz do przodu i kupisz ten wymarzony dom, zanim sprzedasz swój.

Każda opcja może mieć zalety, które zależą od warunków rynkowych. Wyjaśnimy wpływ rynku na tę decyzję, aby sprzedać lub kupić pierwszy, i zapewnić porady od ekspertów nieruchomości, takich jak Joel Barber, top agent, który pracuje z 83% więcej domów jednorodzinnych niż średnia Myrtle Beach, South Carolina, agent, aby pomóc Ci dokonać właściwego wyboru.

Jak dużo jest twój dom wart teraz?

Przy podejmowaniu decyzji, czy najpierw sprzedać, czy najpierw kupić, warto znać wartość swojego domu. Nasze narzędzie Home Value Estimator analizuje rejestry ostatnio sprzedanych domów w pobliżu, cenę ostatniej sprzedaży Twojego domu i inne trendy rynkowe, aby zapewnić wstępny zakres wartości w mniej niż dwie minuty.

Get Estimate

Zacznij od zrozumienia rynku

Warunki rynkowe nieruchomości będą miały znaczący wpływ na Twoją decyzję, czy sprzedać swój dom przed zakupem innego. Pomaga to wiedzieć, gdzie rynek jest teraz i gdzie zmierza.

Na rynku kupującego

Na rynku kupującego, inwentarz przewyższa popyt, co zwykle powoduje, że domy spędzają więcej dni na rynku, a tym samym, co powoduje presję na sprzedającego, aby obniżyć cenę lub zaoferować ustępstwa, aby zachęcić kupującego. W takim rynku, wskazane jest, aby wymienić swój dom pierwszy, ponieważ prawdopodobnie nie będzie sprzedawać od razu. Daje to czas na szukanie nowego domu przed sprzedażą obecnego.

Na rynku sprzedającego

Dokładnie odwrotnie występuje na rynku sprzedającego; jest niski stan magazynowy i wysoki popyt, często połączony z ostrą konkurencją. Podczas gdy prawdopodobnie szybko sprzedasz swój dom – być może powyżej proszenia, z kilkoma lub żadnymi warunkami i być może szybkim zamknięciem – możesz doświadczyć trudności w znalezieniu następnego. Jeśli chcesz uniknąć drugiej przeprowadzki do tymczasowej sytuacji, może nie chcesz listy, dopóki nie znajdziesz nowego domu.

Oto jak powiedzieć, na jakim rynku jesteś:

Pandemia COVID-19 przyczyniła się do silnego rynku sprzedawcy, ponieważ kupujący zaczęli szukać większych domów z większą przestrzenią zewnętrzną i ponownie oceniać swoje miejsca zamieszkania wraz ze wzrostem możliwości pracy w domu. Problemy z łańcuchem dostaw ograniczające dostawy budowlane, a także niedobór siły roboczej jeszcze bardziej przyczyniły się do niedoboru mieszkań. Dodatkowo, rekordowo niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych zachęcały do kupna.

W ciągu ostatnich dwóch lat ceny mieszkań ustanowiły nowe rekordy, ponieważ zapasy nadal pozostawały w tyle za popytem.

Rynek w 2022 roku powoli się zmienia. Badanie National Association of Realtors przewiduje, że ceny domów wzrosną o 5,7% w tym roku, karmione przez trwające niedobory siły roboczej, wraz ze wzrostem kosztów materiałów, oprocentowania kredytów hipotecznych i inflacji. Ale do końca roku rynek powinien zacząć się wyrównywać.

Barber mówi, że ceny pozostają stabilne, podczas gdy zapasy i stopy procentowe wzrosły. Ten silny rynek doprowadził do „zmiany dialogu” między kupującymi i sprzedającymi, mówi. „Kupujący mają więcej opcji. Nie oferują ponad [asking price] i nie rezygnują z wycen”.

Po sprawdzeniu przewidywań ekspertów dotyczących kierunku rynku, pamiętaj, aby skonsultować się z HUD’s Comprehensive Housing Market Analysis dla ogólnego przeglądu spostrzeżeń rynkowych na temat najbliższego miasta. HUD prowadzi badania na ponad 100 głównych miastach USA, wydając regionalny raport co dwa do trzech lat, który obejmuje trendy na rynku mieszkaniowym miasta, w tym średnią cenę sprzedaży domu, czas na rynku, liczbę domów na sprzedaż, a także istotne czynniki ekonomiczne, takie jak tempo wzrostu zatrudnienia, liczba ludności i średni dochód gospodarstwa domowego.

Sprzedaj najpierw swój dom

Pytanie Barbera do sprzedających to: Czy możesz kupić nowy dom, nie sprzedając najpierw swojego?

Sprzedając swój dom pierwszy ma pewne korzyści; na przykład, pozwala wiedzieć, co budżet jest dla nowego domu, ale to hazard, który może zobaczyć, że trzeba przenieść się do tymczasowych kopania, aż znajdziesz ten nowy dom.

Plusy

• Kupowanie z ustalonym budżetem: Wiesz dokładnie, jaki jest Twój budżet na zakup nowego domu.
• Finansowanie jest proste: Gotówkę ze sprzedaży możesz wykorzystać jako pokaźną zaliczkę.
• Obniżone ciśnienie: Możesz pewnie negocjować najwyższą cenę sprzedaży swojego obecnego domu.
• Korzystanie z przesunięć na rynku: Możesz skapitalizować na gorącym rynku, sprzedając teraz. Oczekuje się, że ceny mieszkań pozostaną wysokie do 2022 roku.

Minusy

• Mieszkanie w tymczasowych mieszkaniach: Jak wszystko inne, czynsz poszedł w górę. Barber mówi, że rynek wynajmu jest silniejszy niż rynek mieszkaniowy, z ciasną inwentaryzacją pozwalającą właścicielom nieruchomości czynszowych na nazwanie własnej ceny.
• Przeprowadzka dwa razy: Dwukrotna przeprowadzka jest kosztowna i wyczerpująca, zwłaszcza jeśli trzeba zapłacić za przechowanie mebli.
• Ryzykowanie rynku: Ceny na rynku mogą wzrosnąć, więc możesz zapłacić za swój nowy dom więcej niż przewidziałeś w budżecie.

Jak sprawić, żeby działało

Przejście przez rent back

Jeśli Twój dom sprzedaje się przed znalezieniem jednego do zakupu, możesz zdecydować się na „rent back”, znany również jako sprzedaż-leaseback, holdover, lub „posiadanie po zamknięciu”, w którym wynajmujesz swój dom od nowego nabywcy na określony czas, zwykle nie więcej niż 60 dni. Po tym, dom jest uważany za nieruchomość inwestycyjną, więc ich pożyczki będą miały 1,25% wyższe oprocentowanie niż hipoteka. Dzięki temu sprzedawca może uniknąć podwójnego ruchu.

Barber mówi, że jest to najlepsze rozwiązanie i jest „klapką” na częściej spotykanym contingency kupującego. Jednak, dodaje, „jak rynek zmienia, mniej kupujących są chętni”, aby to zrobić, ponieważ zwiększona inwentaryzacja zapewnia więcej opcji. Z drugiej strony, dodaje, jeśli kupujący naprawdę chce domu, pozwalając leasing zwrotny może dać im przewagę w konkurencyjnym rynku.

W tym scenariuszu, kupujący dostaje trochę gotówki z powrotem i sprzedawca ma wpływy ze sprzedaży, aby zastosować w kierunku nowego domu.

Według Marka Takacsa, najlepiej sprzedającego się agenta w Atlancie, „Sprzedawca, który wynajmuje go z powrotem, dobrze dba o miejsce – to był ich dom.”

Wydłuż okres zamknięcia

Według Barbera, drugą najpopularniejszą opcją jest przedłużenie okresu zamknięcia. Pozwala to sprzedającemu na pozostanie w domu przez określony czas. Jest to bardziej ryzykowna opcja, ponieważ podczas gdy dom jest pod umową, możliwe jest, że kupujący się wycofa. Barber zwraca uwagę, że sprzedający nie ma wpływów ze sprzedaży, które mógłby przeznaczyć na nowy dom.

Znajdź tymczasowe mieszkanie

Sprzedający mogą wybrać inne opcje – pobyt u rodziny, wynajem w pobliżu lub house sitting. Być może posiadają domek letniskowy, w którym mogą tymczasowo zamieszkać. Barber sugeruje rozważenie wynajmu krótkoterminowego.

Najpierw kup swój nowy dom

Jeśli znajdziesz dom, który chcesz, zanim sprzedasz swój własny dom, może to nieść pewne ryzyko finansowe. Być może będziesz musiał wymyślić zaliczkę i nosić dwie hipoteki. Aby pokonać ten zniechęcający dług i obejść problem wymyślenia zaliczki, jeśli Twój wynik kredytowy jest wysoki, a Twój stosunek długu do dochodu jest niski, możesz kwalifikować się do pożyczki pomostowej, krótkoterminowej pożyczki zaprojektowanej specjalnie w celu wypełnienia luki między sprzedażą jednego domu a zakupem innego. To zazwyczaj działa najlepiej w rynku sprzedawcy, gdzie twój dom jest prawdopodobnie sprzedać szybko, jeśli wycenione poprawnie.

Plusy

• Zabezpieczenie idealnego domu: Otrzymujesz dom, którego naprawdę chcesz.
• Unikanie dwukrotnej przeprowadzki: Możesz zaoszczędzić na kosztach i stresie związanym z dwukrotną przeprowadzką i (być może) przechowywaniem.
• Posiadanie czasu na wprowadzenie ulepszeń: Niezależnie od tego, czy chcesz dokonać poważnych ulepszeń, takich jak dodatek lub przebudowa, czy drobne ulepszenia, takie jak malowanie, zakup nowego domu przed sprzedażą starego domu daje czas na dokonanie tych zmian.
• Korzyści z przesunięcia rynku: Jeśli ceny na rynku rosną, zarabiasz więcej na sprzedaży domu.

Minusy

• Bilansowanie dwóch kredytów hipotecznych: Może to być obciążające finansowo i stresujące.
• Zaciąganie wysoko oprocentowanych pożyczek: Poniżej rozbijamy je dla Ciebie.
• Czuć presję na sprzedaż: Możesz nie uzyskać tyle, ile mógłbyś ze sprzedaży domu, ponieważ martwisz się o noszenie dwóch hipotek i spiesz się, aby szybko sprzedać.
• Ryzykowanie rynku: Jeśli ceny na rynku spadną, możesz zapłacić więcej za swój nowy dom, niż wydobędziesz ze starego.

Jak sprawić, żeby działało

Złóż ofertę warunkową

Jeśli znalazłeś swój wymarzony dom, ale nie możesz sobie pozwolić na zapłacenie za niego do czasu zamknięcia sprzedaży własnego domu, możesz złożyć ofertę warunkową. Oznacza to, że zawrzesz umowę na nowy dom, kiedy i jeśli twój dom sprzedaje. Należy pamiętać, że sprzedawcy nie patrzą przychylnie na ten rodzaj oferty. Na rynku sprzedawcy, gdy konkurencja jest ostra, Twoja oferta może zostać odrzucona, ponieważ sprzedawcy nie chcą czekać, aby zobaczyć, czy można sprzedać swój dom przed zakupem ich.

Złóż wniosek o HELOC

Korzyścią z posiadania domu jest możliwość wykorzystania go jako aktywa, przeciwko któremu można zaciągnąć pożyczkę. Możesz otworzyć linię kredytową Home Equity (HELOC), aby wyciągnąć fundusze na zaliczkę i płatności hipoteczne za nowy dom, pożyczając do 85% wartości Twojego obecnego domu minus kwota, którą jesteś winien.

Aby oszacować, czy zakwalifikujesz się przed spotkaniem z pożyczkodawcą, oblicz swój stosunek kredytu do wartości (LTV). LTV jest procentowym wynikiem opartym na aktualnej wartości domu, saldzie zadłużenia na hipotece oraz ocenie kredytowej. W Internecie można znaleźć wiele łatwych w użyciu kalkulatorów, które pozwolą Ci oszacować Twój współczynnik LTV oraz to, ile możesz pożyczyć za pośrednictwem HELOC.

Opt for a bridge loan

Chociaż rzadko w tych dniach, kredyty pomostowe pozwalają sfinansować zakup nowego domu poprzez pożyczkę pod zastaw kapitału własnego obecnego domu. Pożyczki te są zazwyczaj udzielane na okres od 6 do 12 miesięcy, więc nie podlegają standardowym zasadom „zdolności do spłaty”.

Podczas gdy zatwierdzenie jest w dużej mierze oparte na wartości i kapitale własnym nieruchomości, nadal potrzebujesz doskonałego kredytu i wystarczających dochodów, aby nosić dwa kredyty hipoteczne. Kredyty pomostowe są notorycznie drogie, z wyższym oprocentowaniem niż standardowe kredyty mieszkaniowe (stawki różnią się, ale spodziewaj się, że będą co najmniej 2%-3% wyższe) i pochodzą z dodatkowych opłat. Są one również trudne do uzyskania od kredytodawców instytucjonalnych, więc prawdopodobnie będziesz musiał udać się do prywatnego kredytodawcy.

Wynajmij swój stary dom w okresie przejściowym

Jeśli wprowadzisz się do nowego domu, możesz stać się właścicielem i wynająć swój stary dom, aby pokryć hipotekę. Barber zwraca uwagę, że nie każdy może sobie pozwolić na drugą hipotekę, aby kupić nowy dom przed sprzedażą starego, ale jeśli możesz, może to być realna opcja.

Mądrze jest skonsultować się z adwokatem i agentem ubezpieczeniowym, aby mieć pewność, że ty i twoja własność są chronione i określić wszystkie wymagane kroki i pozwolenia. Ponadto, bądź jasny z najemcami o swoich intencjach i oczekiwaniach dotyczących wszelkich pokazów i otwartych domów, takich jak planowanie, kto jest odpowiedzialny za sprzątanie, i czy najemcy muszą opuścić.

Sprawdź z prawem swojego stanu, ale większość wymaga 24- do 48-godzinnego powiadomienia o pokazach. Będziesz także musiał wiedzieć, jakie są prawa twojego stanu dotyczące wypowiedzenia wyprowadzki. Zazwyczaj jest to od 30 do 60 dni, ale to zależy od stanu.

Należy pamiętać, że najemcy mogą spowodować poważne zużycie nieruchomości, a bycie właścicielem nie jest dla każdego.

Cash out z Airbnb

W przeciwieństwie do wynajmu długoterminowego, możesz udostępnić go na wynajem krótkoterminowy, wystawiając swój dom na Airbnb, Vrbo lub inne strony z ofertami wynajmu wakacyjnego. Gospodarze Airbnb zarabiają średnio 924 dolary miesięcznie. Ta opcja staje się bardziej wymagająca, jeśli wyprowadzisz się z okolicy. Przepisy ograniczające wynajem krótkoterminowy wciąż się rozwijają, więc pamiętaj, by sprawdzić lokalne prawo przed wystawieniem oferty.

Kupno i sprzedaż w tym samym czasie?

Żonglerka sprzedaży jednego domu i zakupu innego może być stresujące nawet w najlepszych okolicznościach. Praca z top agentem na obu końcach transakcji może pomóc zapewnić wynik, który działa najlepiej dla Ciebie.

Znajdź agenta

Sell oraz kupić w tym samym czasie

Idealnie, masz nadzieję, aby skoordynować zakup nowego domu ze sprzedażą starego. Korzystanie z tego samego agenta dla obu transakcji może zwiększyć szanse na pociągnięcie tego off przez usprawnienie komunikacji – prawdziwa korzyść, gdy próbujesz koordynować daty lub mają warunkową sprzedaż. Możesz nawet być w stanie wynegocjować zniżkę na prowizji.

Pracuj z najlepszym agentem

„To, co oddziela top agenta, to znalezienie rozwiązania dla klienta” – stwierdza Barber. To wykracza poza cenę i obejmuje strategię. Pozyskał klientów dzięki oferowanym rozwiązaniom, takim jak dodanie wirtualnego komponentu podczas wysokości COVID-19, który pozwolił potencjalnym nabywcom obejrzeć nieruchomość bez jej rzeczywistego odwiedzania. W jednej z takich transakcji, w ciągu pięciu godzin miał dwie oferty na poziomie lub powyżej ceny wywoławczej. „Trzeba badać rynek i wiedzieć, co się dzieje z kupującymi i sprzedającymi”.

To może być trudne, aby znaleźć kogoś doświadczonego jako zarówno kupującego i sprzedającego agenta. Możesz połączyć się ze sprawdzonymi agentami za pomocą bezpłatnej platformy Esus Nieruchomości’s Agent Match, która analizuje miliony transakcji na rynku nieruchomości w celu określenia najlepszych agentów w Twojej okolicy.

Uzyskaj wsparcie właściwego pożyczkodawcy

Takacs zaleca pracę z lokalnym pożyczkodawcą, ponieważ te mniejsze operacje rozumieją lokalny rynek i mają bardziej osobisty interes w twoim zamknięciu pożyczki na czas.

„To jest OK, aby sklep opłaty i stawki do pewnego stopnia, ale nie uczyniłbym tego moim głównym punktem decyzji”, mówi. „Chodzi bardziej o zamknięcie na czas, back office nie spieprza rzeczy, underwriter jest lokalny”.

Twój agent może wskazać ci zaufanego pożyczkodawcę, z którym pracowali. Jeśli nadal jesteś ciekawy większych podmiotów wspierających, U.S. News zapewnia szczegółowy przewodnik po najlepszych kredytodawcach hipotecznych.

Użyj platformy handlu domem

Istnieją innowacyjne firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami, które mogą pomóc ludziom poruszać się po równoważącym akcie kupna i sprzedaży domu w tym samym czasie. Firmy takie jak Esus Nieruchomości, Orchard, Knock, Flyhomes, Ribbon i inne oferują cenne usługi handlu domem, które mogą usprawnić cały proces, przynosząc wszystko razem w ciągu dni, a nie miesięcy.

Na przykład, Esus Nieruchomości Trade-In działa w czterech prostych krokach:

1. Składamy ofertę zakupu Twojego obecnego domu, która jest płatna (jako transakcja gotówkowa), gdy tylko będziesz gotowy do zamknięcia swojego nowego domu.

2. To daje Ci budżet na złożenie oferty gotówkowej podczas zakupów domu. Ponieważ nie ma żadnych uwarunkowań i ryzyko jest niższe, oferty gotówkowe są często preferowane przez sprzedawców.

3. Gdy Twoja oferta zostanie zaakceptowana, przejdziemy do szczegółów. Po pierwsze, kupimy Twój dom po uzgodnionej cenie. Następnie damy Ci gotówkę na zamknięcie Twojego nowego domu.

4. Po tym, jak wszyscy osiedlili się w nowym domu, będziemy współpracować z agentem, aby rozpocząć proces sprzedaży domu. Jeśli stary dom zostanie sprzedany za więcej niż zapłaciliśmy, przekażemy dodatkową gotówkę do Twojej kieszeni (minus wszelkie opłaty za sprzedaż i program).

Platformy takie jak Esus Nieruchomości Trade-In mogą być udaną opcją, która pomoże Ci kupić i sprzedać w tym samym czasie. Usługi Trade-In mogą nie być obecnie dostępne w Twojej okolicy.

Wybierz ścieżkę, która najlepiej pasuje do Twoich potrzeb

Sprzedaż domu przed znalezieniem nowego może przynieść korzyści na rynku sprzedawcy:

• Możesz uzyskać wyższą cenę ze względu na niski stan zapasów i wysoki popyt.
• Będziesz wiedział, jaki jest Twój budżet na nowy dom.
• Wpływy ze sprzedaży domu możesz przeznaczyć na zakup nowego.

Jednak ryzykujesz, że będziesz musiał dwukrotnie przeprowadzać się i przechowywać swoje meble, jeśli nie możesz szybko znaleźć nowego domu – i możesz utknąć w krótkoterminowym wynajmie.

Niezależnie od tego, jaką ścieżkę wybierzesz, pamiętaj, że masz opcje i pamiętaj o celu: pozostawienie za domem, który nie odpowiada już twoim potrzebom, aby przenieść się do jednego, który robi.

Header Image Source: (Pixabay)