12 lip Czego można się spodziewać przy zamknięciu: Od dużych problemów do gładkiego żeglowania
„Co oczekiwać przy zamknięciu” to część piąta naszej sześcioczęściowej serii „Jak sprzedać dom jednorodzinny”. Sprawdź część 1, część 2, część 3 i część 4.
Według Forbes, nieudana sprzedaż domów podwoiła się Nationally z 2,1% w 2015 roku do 3,9% w 2016 roku.
Istnieje tona powodów, dla których Twoja oczekująca sprzedaż może się nie udać: pożyczka kupującego może zostać odrzucona, sprzedaż jest warunkowa, a dom kupującego nie sprzedaje się, ty i kupujący nie możecie dojść do porozumienia w sprawie uczciwej ceny, dom może wycenić za mniej niż oferta-lista idzie dalej.
W przypadku Melissy P., ona i jej rodzina stanęli przed ogromnym problemem z tytułem domu podczas zamknięcia, który prawie zakończył się nieudaną sprzedażą domu.
W jej słowach agenta nieruchomości Jeffa Galindo, „Kiedy zbliżamy się do zamknięcia, zdajemy sobie sprawę, że mamy ogromny problem z tytułem. Najwyraźniej tata, który jest teraz zmarł, zrobił kilka rzeczy z finansowaniem z niektórych osobistych członków rodziny i kilka innych osób, które stworzyły trochę wyzwanie z tytułem.
Nie mogliśmy oczyścić tytułu.
Chodziliśmy w tę i z powrotem przez jakiś czas, aż naprawdę odkryliśmy, że będziemy potrzebować dużo więcej czasu, aby to naprawić. Mamy umowę, znajdujemy kupca, robimy wszystkie te rzeczy, a teraz musimy iść do kupca i powiedzieć: 'Jest problem, jak możemy go rozwiązać?’.
Long story short we put that buyer into a lease, she leased the house that she was going to buy, and it literally took us four months to fix all the problems with the title.”
Według Desare Kohn-Laski, top 1% eksperta od domów jednorodzinnych w Południowej Florydzie, jeśli oczekująca sprzedaż upadnie, opcje są ograniczone. Agent nieruchomości może dotrzeć do innych nabywców, którzy włożyli ofertę (jeśli są jakieś), ale w większości przypadków ona po prostu musi ponownie wymienić dom. Jeśli Twoja oczekująca sprzedaż nie powiedzie się podczas zamykania, będziesz musiał zacząć cały proces od nowa.
Nie chcesz się zbliżyć do tej sytuacji. Nawet jeśli wiele czynników, które mogą tankować zamknięcie, jest poza twoją kontrolą, jeśli lepiej wykształcić się na tym, co musi się zdarzyć w dniu zamknięcia na domu, możesz podjąć środki zapobiegawcze, aby zapewnić, że wszystko przechodzi.
Oto o co musisz się martwić, gdy zamykasz dom jednorodzinny
1. Pobierz dokumenty gotowe do Escrow
Escrow jest, gdy pieniądze na sprzedaż domu jednorodzinnego dostaje przeniesiony do oficera escrow, który działa jako trzecia strona, aby utrzymać pieniądze wszystkich bezpiecznych aż transakcja zamyka. Oficer depozytowy zamawia również transfer tytułu. Jak pamiętacie, jest to punkt w procesie sprzedaży, w którym Melissa P. i jej rodzina wpadli w tarapaty.
Upewnij się, że wiesz, czyje nazwisko jest na tytule własności domu i że będziesz mógł go przenieść bez kłopotów. Urzędnik escrow będzie również przygotowywał oświadczenia o zamknięciu.
W tym momencie musisz upewnić się, że wszystko jest ustawione z tytułem, spłaciłeś wszelkie zaległe pożyczki zabezpieczone przez dom i wysłałeś wszelkie dane osobowe do oficera escrow.
Najprawdopodobniej będziesz musiał wysłać swojemu oficerowi escrow dokumenty związane z Twoją nieruchomością. Mogą one obejmować:
- HOA paperwork
- Wyciągi z hipoteki
- Certyfikat czujnika dymu
- Rachunki za podatek od nieruchomości
Specjalistyczne dokumenty powinny być wymienione w Twojej umowie kupna, ponieważ będą one inne dla każdej sprzedaży.
Kiedy otworzysz escrow, twój escrow officer prześle ci dokumenty. Do najczęstszych dokumentów należą:
- Escrow Holder Agreement
- Formularze specyficzne dla danego państwa
- Grant Deed
- Formularz wejściowy 1099-S
- Oświadczenie o informacji o nieruchomościach
- Oświadczenie o udzieleniu informacji
- Affidavit of Nonforeign Status
Następnie, gdy spotkasz się, aby podpisać dokumenty przy stole zamykającym, musisz przynieść:
- Zdjęcie identyfikacyjne (paszport lub prawo jazdy)
- Wszystkie klucze do domu
- Zapisy dotyczące własności domu
- Ostatnie opłacone rachunki za media
- Akt notarialny na dom
Bądź świadomy, że prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić…
- Opłaty związane z escrow, tytuł, i wszelkie koszty prawne (Użyj tego sprzedawcy Net Sheet Calculator, aby dowiedzieć się, co te koszty mogą być dla Twojej okolicy)
- Prowizja agenta nieruchomości (6%)
- Wszelkie niespłacone kredyty hipoteczne
- Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty HOA
2. Ustaw się na Home Appraisal
Ocena domu dzieje się po zarówno ty i kupujący osiedlili się na ofertę kupującego i podpisać umowę zakupu dla domu jednorodzinnego. Nie będziesz musiał płacić za ocenę domu, ale będziesz musiał dostać dom gotowy.
Rzeczoznawca ignoruje twoje rzeczy osobiste i skupia się na kościach twojej nieruchomości. Chociaż nie będą przypisywać wartości na podstawie szarej zamszowej skórzanej kanapie w salonie, nadal należy upewnić się, że przestrzeń jest tak czysta, jak to było, gdy wystawiałeś domy na pokazy – to po prostu pozostawia lepsze wrażenie.
Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, kiedy przygotowałeś dom do sprzedaży, upewnij się, że obsługujesz te 3 rzeczy, zanim nastąpi ocena domu:
1.Tidy Up
Czyste i declutter wystarczy, aby rzeczoznawca może zobaczyć małe, unikalne szczegóły, takie jak okno wykuszowe, crown molding, beadboard, lub oryginalne lub nowe podłogi z twardego drewna
2. Zmierz się z zapachem
Upewnij się, że przewietrzasz dom i dezodoryzujesz go za pomocą garnka DIY simmer, który zrobiłeś w rozdziale 3, lub dyfuzorów trzcinowych, które ustawiłeś
3. Popraw swój krajobraz
Ponowne koszenie trawnika i wyciągnąć chwasty, które wyskoczyły
Musisz dom do oceny za co najmniej liczbę kupujących powiedział, że są gotowi zapłacić za to. Jeśli twój dom jednorodzinny ocenia za mniej, ty lub twój nabywca będzie musiał uzupełnić różnicę w gotówce, ponieważ bank nie wyda pożyczki na więcej niż dom jest wart.
Jest to ostateczne określenie rzeczywistej godziwej wartości rynkowej Twojego domu.
3. Przygotuj się na inspekcję domu
Nabywca płaci również za inspekcję domu, ale znowu – musisz to zrobić dobrze, ponieważ kupujący może poprosić o dokonanie napraw lub może odejść po wynikach. Zidentyfikowaliśmy kilka obszarów problemowych, na które można spojrzeć, aby spróbować zminimalizować wszelkie problemy, które mogą pojawić się podczas inspekcji domu.
To nie jest lista all-inclusive, ponieważ nieznane i rzadkie problemy mogą wystąpić, ale powinno to pomóc w przygotowaniu.
- Wszystkie przewody powinny być sprawne, prawidłowo zainstalowane i zgodne z kodem.
- Upewnij się, że woda prawidłowo odprowadza wodę wokół domu, aby nie przesiąkła do fundamentu, piwnicy lub wnętrza domu
- Dach musi być uszczelniony i wolny od przeciekających lub popękanych dachówek
- Sprawdź na swoim fundamencie, aby upewnić się, że nie masz żadnych dużych lub małych problemów z fundamentami
- Nie powinno być łuszczącej się farby na zewnątrz
- Uważaj na oznaki ruiny (popękane urządzenia, płytki podłogowe lub inne nieestetyczne kwestie kosmetyczne)
- Uważaj na pleśń. Pleśń może być niebezpieczna i może sygnalizować nieszczelne rury lub problemy z cyrkulacją. Przeanalizuj pleśń ASAP i poznaj jej przyczynę.
- Nieszczelne rury. Te powodują tak wiele problemów – pleśń, problemy z fundamentami i suchą zgnilizną, aby wymienić tylko kilka. Napraw je.
- Potrzebujesz sprawnego systemu HVAC
Uporządkuj swoje dokumenty zamknięcia
Kiedy nadszedł czas, aby podpisać wszystkie dokumenty zamknięcia, to jest to, co musisz przynieść na spotkanie:
- Czek (jeśli nie zamierzasz zarabiać na sprzedaży)
- Twoje prawo jazdy lub paszport w celu identyfikacji
- Klucze do domu
- Informacje o hipotece
- Lista napraw związanych z inspekcją domową (jeśli są)
- Informacja o podatku od nieruchomości
- Akt notarialny domu (jeśli jesteś właścicielem domu)
Następnie będziesz musiał podpisać dokumenty zamykające. Po tym spotkaniu nie jesteś już właścicielem domu, więc w tym momencie powinieneś być już całkowicie wyprowadzony.
Zachowaj szczególną ostrożność przy sprzedaży warunkowej
Uzyskaj wszystko na miejscu podczas zamykania, jeśli zakup nowego domu zależy lub jest uwarunkowany sprzedażą twojego domu jednorodzinnego. Chris Bessette miał jedną sytuację kupującego/sprzedającego, w której wszystkie trzy zaangażowane strony musiały dostać się do zamknięcia, bo inaczej żadna z trzech transakcji by nie przeszła.
„Było wiele ruchomych części. Jeśli kupujący A z trzeciej strony agenta nie zamknął się na domu kupującego B i nie mogli zamknąć się na domu sprzedawcy A, to nie mogli zamknąć się na swojej transakcji. To był wielki efekt domina.”
Powinieneś podjąć środki ostrożności w umowie sprzedaży, abyś był chroniony, jeśli twoja sprzedaż stanie się zależna od sprzedaży domu kupującego. Upewnij się, że istnieje klauzula w umowie, która mówi, że możesz przyjąć inne oferty, czekając na sprzedaż kupującego, aby zamknąć.
Powinieneś również być w stanie dać kupującemu możliwość usunięcia kontyngentu do 48 godzin po otrzymaniu innej oferty, aby albo kupili twój dom wtedy i tam, albo pozwolili ci sprzedać go innemu kupującemu.
Co oczekiwać na zamknięciu: Komunikacja z agentem jest kluczem
Stawki są wysokie przy stole zamknięcia. Bądź poinformowany o wszystkim, co musi się zdarzyć podczas zamknięcia (agent nieruchomości powinien zachować cię do prędkości), i upewnij się, że przygotować i chronić się przed potencjalnym ryzykiem.
Zrób kilka badań na temat tego, jak często oczekujące sprzedaży domu spadają przez w swojej okolicy i zobaczysz, jak delikatne mogą być te transakcje nieruchomości. Niektóre miasta, takie jak Las Vegas, mają wyższy współczynnik niepowodzenia zamknięcia (7,6% w porównaniu do krajowego 3,9%), więc jeśli mieszkasz w obszarze takim jak ten, trzeba zachować dodatkową świadomość.
Im więcej komunikujesz się ze swoim agentem nieruchomości i im więcej poprawek wprowadzasz do swojej nieruchomości, tym większa szansa na gładkie zamknięcie.
Jarosław Kowalczyk to doświadczony specjalista od nieruchomości, którego wiedza i umiejętności w dziedzinie rynku nieruchomości są nieocenione. Posiada bogate doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w ich kupnie, sprzedaży i wynajmie.
Jego umiejętności skutecznego negocjowania, znajomość rynku oraz doświadczenie w zawieraniu umów pozwalają mu na uzyskiwanie najlepszych warunków dla swoich klientów. Jarosław Kowalczyk jest zawsze na bieżąco z trendami na rynku nieruchomości, dzięki czemu potrafi w sposób skuteczny doradzać swoim klientom.
Jego podejście do pracy jest proaktywne i skoncentrowane na znalezieniu najlepszego rozwiązania dla każdego klienta indywidualnie. Posiada również bardzo dobrą znajomość procedur i wymogów prawnych związanych z transakcjami nieruchomościowymi.
Dzięki swojemu doświadczeniu i profesjonalizmowi Jarosław Kowalczyk jest w stanie skutecznie pomóc klientom w znalezieniu idealnej nieruchomości, zarządzaniu nieruchomością czy też sprzedaży lub wynajmie.