22 paź Stan prawny nieruchomości – co należy sprawdzić 2020
Kupując nieruchomość na rynku wtórny, bardzo ważną kwestią jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości, czyli niezgodność zapisów ze stanem faktycznym, to poważna wada prawna. Co zatem zrobić, aby mieć pewność, że nieruchomość, którą zamierzamy kupić nie przysporzy nam problemów?
Wgląd do księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech istotnych dla nas działów:
Dział I-0 tu znajdziemy wszelkie informacje dotyczące danej nieruchomości tj, jej położenie, numer, powierzchnię działki. Księgi prowadzone dla lokali mieszkalnych zawierają adres, powierzchnię lokalu oraz ilość pomieszczeń. W tej części znajdziemy też informacje o pomieszczeniach przynależnych do lokalu takich jak np. piwnica.
Dział I-Sp księgi wieczystej powie nam o prawach jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Przykładami takich praw mogą być: służebność przejazdu i przechodu przez sąsiednią nieruchomość. W księgach wieczystych prowadzonych dla lokali znajdziemy również informację o wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.
W dziale II zweryfikujemy czy osoba oferująca nam mieszkanie (czy inną nieruchomość) do sprzedaży jest jego właścicielem. Warto zwrócić baczną uwagę na to, czy jest to jedyny właściciel, ponieważ może się zdarzyć, że w księdze wieczystej oprócz osoby nam znanej są wpisani inni współwłaściciele. I tutaj ważna uwaga: „zatajenie” tej informacji przez sprzedającego najczęściej nie wynika ze złych intencji, a raczej z niewiedzy czy zaniedbania. Dodatkowo dowiemy się w jaki sposób obecny właściciel nabył swoją nieruchomość. Otworzy nam to drogę do dalszego badania stanu prawnego, poprzez sprawdzenie dokumentu, na podstawie którego sprzedający tę nieruchomość nabył.
Dział III zawiera spis praw i roszczeń do nieruchomości oraz ograniczenia w jej rozporządzaniu. Tutaj znajdziemy treść służebności obciążających nieruchomość, np. prawo przejazdu i przechodu na rzecz sąsiedniej działki. W dziale III powinny znaleźć się też służebności osobiste mieszkania czy ostrzeżenia o toczącej się egzekucji komorniczej. I tutaj uwaga: służebności osobiste nie zawsze są wpisywane do księgi wieczystej – w związku z tym warto sprawdzić czy w umowie sprzedaży na pewno znajduje się oświadczenie sprzedającego, że do nieruchomości nie mają praw osoby trzecie.
W dziale IV znajdziemy wpis dotyczący hipoteki obciążającej daną nieruchomość. Z treści wpisu w tym dziale dowiemy się, na rzecz którego banku została ustanowiona hipoteka i w jakiej wysokości.
Analizując księgę wieczystą, warto sprawdzić czy na początku każdego z działów nie ma wzmianki o złożonych wnioskach. Taka informacja może świadczyć o tym, że jakieś kwestie nie są jeszcze ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku należy sprawdzić w aktach ksiąg wieczystych, czego wniosek dotyczy i przeanalizować dokumenty będące podstawą wpisu.
Czego dowiemy się z ewidencji gruntów i budynków?
Z ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzą odpowiednie biura geodezji i katastru zdobędziemy informacje o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach i władających.
Operat ewidencyjny składa się z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Poznamy z niej:
- – położenie, przebieg granic i powierzchnię działki;
- – obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej;
- – rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych. Przykładowo symbol RIII lub ŁIII oznacza w ewidencji grunt orny lub łąkę klasy trzeciej, B – tereny mieszkaniowe, drogę;
- – położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne – jeśli działka jest zabudowana;
- – oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości;
- – dane właściciela lub władającego nieruchomością (imię i nazwisko lub nazwę oraz miejsce zamieszkania lub siedzibę).
Powyższe informacje są jawne i udzielane odpłatnie – wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w uzyskaniu danych z ewidencji.
Wpis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Wypis to dane o nieruchomości pochodzące z rejestru, wyrys to odbitka z mapy znajdującej się w operacie (pokazuje granice działek ewidencyjnych, kontury użytków, obrysy istniejących budynków). Aby uzyskać wypis i wyrys, należy złożyć wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
Jarosław Kowalczyk to doświadczony specjalista od nieruchomości, którego wiedza i umiejętności w dziedzinie rynku nieruchomości są nieocenione. Posiada bogate doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w ich kupnie, sprzedaży i wynajmie.
Jego umiejętności skutecznego negocjowania, znajomość rynku oraz doświadczenie w zawieraniu umów pozwalają mu na uzyskiwanie najlepszych warunków dla swoich klientów. Jarosław Kowalczyk jest zawsze na bieżąco z trendami na rynku nieruchomości, dzięki czemu potrafi w sposób skuteczny doradzać swoim klientom.
Jego podejście do pracy jest proaktywne i skoncentrowane na znalezieniu najlepszego rozwiązania dla każdego klienta indywidualnie. Posiada również bardzo dobrą znajomość procedur i wymogów prawnych związanych z transakcjami nieruchomościowymi.
Dzięki swojemu doświadczeniu i profesjonalizmowi Jarosław Kowalczyk jest w stanie skutecznie pomóc klientom w znalezieniu idealnej nieruchomości, zarządzaniu nieruchomością czy też sprzedaży lub wynajmie.
