Przyjęcie dobrej oferty na swój dom od właściwego kupca powinno być świętowane. Ale jeśli sprzedałeś swój dom, zanim znalazłeś nowy – lub może twój nowy dom nie jest gotowy, a może chcesz zostać do końca roku szkolnego – możesz nie być gotowy na puszczenie korka od szampana.

Nie wpadaj w panikę. Masz opcje, takie jak umowa rent-back, aka, umowa leasingu zwrotnego, które pozwoliłyby ci pozostać w domu, który właśnie sprzedałeś nieco dłużej, aby dać ci czas na znalezienie nowego miejsca, czekać na następny dom, który ma być zbudowany, lub pozwolić dzieciom zakończyć rok szkolny.

Czytaj dalej, aby poznać niektóre z korzyści i wad umowy rent-back, a także kilka porad, jak chronić się, jeśli zdecydujesz się pójść tą drogą.

Czym jest umowa rent-back?

W tym scenariuszu kupujący zgadza się wynająć sprzedającemu dom na uzgodnioną kwotę czasu (zazwyczaj nie więcej niż 60 dni) po zamknięciu. Może to być korzystne dla obu stron, oszczędzając sprzedającemu dodatkowych kosztów i niedogodności związanych z dwukrotną przeprowadzką, a kupującemu zapewniając niewielki dopływ gotówki.

Kiedy sprzedający nie jest gotowy do przeprowadzki – z jakiegokolwiek powodu – Joel Barber, najlepszy agent, który pracuje z 83% więcej domów jednorodzinnych niż jego rówieśnicy w Myrtle Beach w Południowej Karolinie, mówi, że „najlepszym rozwiązaniem jest dla sprzedającego, aby pozostać w domu do sześciu miesięcy z opcją 'posiadania po zamknięciu’.” Odnosi się do takiej opcji jako „flipping the buyer contingency”, ale jest to również powszechnie znane jako rent-back.

Niektórzy kredytodawcy hipoteczni wymagają, aby kupujący zajął dom w ciągu 60 dni, co poruszymy w naszej sekcji „siedem czynników do rozważenia” poniżej.

Jak zainicjować umowę rent-back?

Jeśli potrzebujesz czasu na znalezienie nowego miejsca zamieszkania lub czasu na zorganizowanie przeprowadzki, możesz być zainteresowany umową rent-back. Oczywiście, nie wszystko zależy od Ciebie; kupujący musi się zgodzić. Oto kilka rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy inicjowaniu umowy rent-back:

Przekonaj kupującego, aby wynajął Twój dom z powrotem do Ciebie

Przekonanie kupującego do zgody na umowę rent-back może nie być łatwe. Wielu jest chętnych do wprowadzenia się do swojego nowego domu. Niektórzy są niechętni, aby stać się właścicielem, nawet na krótki czas trwania sytuacji lease-back. W rzeczywistości, według Barbera, „wraz ze zmianami na rynku, mniej kupujących jest skłonnych do wynajmu zwrotnego”.

Podczas gdy kupujący może zaoferować bezpłatny rent-back jako sposób na wzmocnienie swojej oferty zakupu i dać mu przewagę nad konkurencją, jest mniej prawdopodobne, aby wystąpić na rynku kupującego, gdy obfite zapasy zapewniają więcej opcji zakupu innych domów.

Jednak podczas rynku sprzedającego, gdy konkurencja kupujących jest ostra, a ceny wysokie, kupujący mogą być bardziej skłonni do zawarcia umowy – albo dlatego, że nie chcieli pozwolić, aby Twój dom uciekł, ale nie byli całkiem gotowi do przeprowadzki, albo być może dlatego, że poszli wyżej niż planowano, aby wygrać wojnę licytacyjną, a leasing zwrotny pozwala im odzyskać część tego kosztu.

Umieść swoją umowę rent-back na piśmie

Jeśli kupujący jest skłonny wynająć Ci z powrotem Twój dom, pamiętaj o sporządzeniu umowy – Seller’s Post-Settlement Occupancy Agreement lub Seller License to Remain in Possession Addendum. Każda z nich różni się od siebie, ale niezależnie od tego, którą wybierzesz, powinna zawierać kwotę czynszu, kaucję (zatrzymywaną przez kupującego w przypadku szkód), uzgodnioną datę wyprowadzki, wymóg ubezpieczenia oraz porozumienie co do tego, kto jest odpowiedzialny za utrzymanie domu i ewentualne naprawy awaryjne.

Sprzedawca może poprosić o włączenie klauzuli o wcześniejszym wyprowadzeniu się, która zwróciłaby proporcjonalną kwotę czynszu – lub, alternatywnie, opcję przedłużenia okresu zwrotu czynszu.

Formy i prawa najmu różnią się w zależności od stanu. Wiele stowarzyszeń Realtor® oferuje specyficzne dla danego stanu umowy rent-back dla agentów członkowskich. Kalifornia, na przykład, wymaga umowy najmu mieszkaniowego dla rent-backs, które przekraczają 29 dni. Skonsultuj się z agentem nieruchomości lub prawnikiem nieruchomości.

Jakie są wady i zalety umowy rent-back?

Umowa rent-back może nie być dla każdego. Oto krótka lista plusów i minusów, która pomoże Ci określić, czy jest ona odpowiednia dla Ciebie (i Twojego nabywcy).

Pros

Barber mówi, że podstawową zaletą jest budżetowanie. „Główną korzyścią jest to, że sprzedawca zamyka się na nieruchomości, więc [they] mają wpływy ze sprzedaży, aby kupić nowy dom”.

Innym oszczędzającym pieniądze plusem umowy leasingu zwrotnego dla sprzedawcy jest to, że może to oznaczać jedną mniejszą przeprowadzkę. Zamiast umieszczać meble w magazynie i znaleźć krótkoterminowy wynajem, dopóki nowy dom nie zostanie znaleziony lub przygotowany, sprzedawca pozostaje na miejscu, oszczędzając czas i pieniądze. Przy cenach wynajmu wzrastających o 7,8% w 2021 roku, oszczędności mogą być znaczące.

Dla kupującego oznacza to trochę dodatkowego dochodu, co może być szczególnie korzystne na rynku sprzedawcy, gdy ceny mieszkań są wysokie. Kupujący mogą nawet poprosić o dodatkowy koszt za dzień lub podnieść stawki za przedłużenie, jeśli sprzedawca nie wyprowadzi się w uzgodnionym terminie.

Cons

Sprzedawca pozostający w domu po zamknięciu na umowie rent-back będzie musiał dokonać ustaleń dotyczących ubezpieczenia najemców, ponieważ odpowiedzialność jest często największym punktem spornym. Mądrze jest mieć plan awaryjny, jeśli wyprowadzka jest opóźniona, ponieważ kupujący może nie zgodzić się na przedłużenie lub może znacznie podnieść stawkę.

Kupujący będą musieli czekać przedłużony czas, aby wprowadzić się lub przynajmniej wziąć w posiadanie i rozpocząć przebudowę, jeśli zgodzą się na okres rent-back. To może się skomplikować, jeśli sprzedali dom lub ich dzierżawa jest w górę. Jeśli sprzedawca odmówi opuszczenia domu, kupujący będzie musiał rozpocząć proces eksmisji, który zazwyczaj obejmuje pójście do sądu i może stać się kosztowny.

Kupujący może nie chcieć być właścicielem, który ma do czynienia ze sprzątaniem po sprzedawcy lub zbieraniem czynszu.

7 czynników, które należy rozważyć w umowie rent-back

Ważąc plusy i minusy sytuacji związanej z rent-back, postaraj się wyobrazić sobie każdy możliwy aspekt umowy. Oto kilka rzeczy, o których warto pamiętać:

1. Ramy czasowe: Będziesz chciał zawrzeć datę wyprowadzki w swojej umowie. Jeśli czekasz tylko na zbliżającą się datę zamknięcia, powinno być łatwo określić, jak długo będziesz przebywać w domu. Jednakże, jeśli czekasz na budowę lub remont, lub jeśli nawet nie znalazłeś nowego domu jeszcze, oś czasu może dostać trochę niejasne. Dlatego mądrze jest zawrzeć w umowie klauzulę pozwalającą na przedłużenie terminu w razie potrzeby. Bądź świadomy, że niektórzy kupujący nie zgodzą się na to, więc może nadal trzeba będzie dokonać tymczasowego przeniesienia.

Pamiętaj, że jeśli Twój nabywca kupuje Twój dom z kredytem hipotecznym, pożyczkodawca może nałożyć ograniczenia dotyczące zajmowania. Jeśli pożyczkodawca wymaga, aby kupujący zajmował dom, kupujący ma zazwyczaj do 60 dni na wprowadzenie się. Tak więc wymóg obłożenia może ograniczyć liczbę dni, w których Twój nabywca zgadza się wynająć dom.

Alternatywnie, jeśli okres rent-back jest więcej niż 60 dni, kredytodawca może uznać dom za nieruchomość inwestycyjną, a nie podstawowe miejsce zamieszkania, a to może nieść różne wymagania i ograniczenia. Możesz być w sytuacji najmu.

2. Wysokość czynszu: W umowie leasingu zwrotnego należy określić wysokość czynszu.

Niektórzy kupujący obliczają koszt per diem ich hipoteki i podatku od nieruchomości, a następnie mnożą tę kwotę w dolarach przez liczbę dni, w których zajmujesz dom, aby wymyślić kwotę. Inni będą chcieli użyć wartości rynkowej lub kwoty, za którą wynajmowane są podobne domy w okolicy, jako podstawy do opłat za wynajem.

„Get [the rent] za tak mało, jak tylko możesz”, sugeruje Anne Sena, która ma łącznie 25 lat doświadczenia w branży nieruchomości w Nowym Jorku i Tennessee. Ale na gorącym rynku sprzedawcy, to może nie być takie proste.

Barber wyjaśnia, że pomimo zmieniających się warunków rynkowych, inwentarz jest nadal ciasny, co oznacza, że „rynek wynajmu jest silniejszy niż rynek mieszkaniowy”, więc kupujący mogą skutecznie „nazwać swoją cenę” – i uzyskać ją.

Umowa rent-back powinna również zawierać te szczegóły dotyczące płatności:

• Terminy płatności i to, czy przedpłacasz czynsz, czy płacisz z dołu
• Wskazany odbiorca płatności, taki jak nowy właściciel lub posiadacz rachunku powierniczego
• Opłaty karne za opóźnienia w płatnościach

Sprzedawca może poprosić o proporcjonalny zwrot kosztów jako zachętę do wyprowadzenia się przed planowanym terminem.

3. Utilities: Zazwyczaj media pozostają w nazwie sprzedawcy podczas leasingu zwrotnego, a zatem byłyby ich obowiązkiem do zapłaty. To mądre, aby zawrzeć to w umowie, wraz z określeniem, że media zostaną przeniesione z nazwy sprzedawcy, gdy kupujący bierze posiadanie.
4. Ubezpieczenie: Zdecyduj, kto będzie płacił za ubezpieczenie domu. Czasami sprzedający otrzyma ubezpieczenie najemcy, ale innym razem kupujący ubezpieczy dom, który właśnie nabył. Nawet jeśli kupujący ubezpieczy dom, sprzedający powinien rozważyć ubezpieczenie najemcy w przypadku utraty lub uszkodzenia.
5. Kaucja zabezpieczająca: Jak w przypadku każdej umowy najmu, depozyt zabezpieczający jest powszechnym żądaniem ochrony właściciela nieruchomości – w tym przypadku kupującego – na wypadek, gdyby dom został uszkodzony przez najemcę. W umowie najmu zwrotnego, Sena mówi, że strony zazwyczaj trzymają fundusze na rachunku depozytowym. Kupujący przeprowadzi ostateczną kontrolę na koniec pobytu sprzedającego przed zwolnieniem kaucji z powrotem do sprzedającego.
6. Konserwacja i naprawy Podczas gdy kupujący często ponosi tę odpowiedzialność, mądrze jest wyjaśnić, kto będzie utrzymywał dom podczas okresu rent-back. Dotyczy to również pielęgnacji trawnika.

Naprawy są bardziej skomplikowane. Jeśli podgrzewacz wody przestaje działać po zamknięciu sprzedaży, a sprzedawca zajmuje nieruchomość, kto płaci za jego naprawę? W wielu sytuacjach związanych z wynajmem mieszkania, właściciel jest ostatecznie odpowiedzialny za takie naprawy. Ale w sytuacji rent-back, umowa może stanowić, że zgadzasz się zwrócić dom w takim samym stanie, jak wziąłeś w posiadanie, co może umieścić odpowiedzialność na ciebie. Przeanalizuj dokładnie swoją umowę rent-back i zrozum swoją potencjalną odpowiedzialność za niespodziewane naprawy domu przed jej podpisaniem.

7. Dostęp właściciela Kupujący może chcieć uzyskać dostęp do nieruchomości w okresie leasingu zwrotnego, aby zrobić plany remontów lub przebudowy. To może być tak proste, jak pomiar dla nowych zasłon lub bardziej zaangażowany, z wykonawcą w towarze. Tak czy inaczej, sprzedawca (teraz najemca) ma prawo oczekiwać, że spotkania będą zaplanowane w rozsądnych godzinach, zazwyczaj z co najmniej 24- do 48-godzinnym wyprzedzeniem. Najbezpieczniejszym sposobem, aby uniknąć wszelkich problemów jest określenie warunków na piśmie.

Wynajmowanie z powrotem swojego domu może być rozwiązaniem – jeśli zrobione dobrze

Niezależnie od tego, jaki jest powód sprzedawcy, aby opóźnić przeprowadzkę po sprzedaży domu, negocjowanie rent-back może zapewnić kilka korzyści – wśród nich potencjalne wymazanie konieczności dwukrotnej przeprowadzki i związane z tym oszczędności kosztów.

Kupujący mogą również skorzystać z wynajmu ich nowo zakupionego domu z powrotem do sprzedawcy. Czyniąc to może złagodzić niektóre z bólu zakupu, gdy ceny mieszkań pozostają wysokie na rynku sprzedawcy. Zgoda na rent-back może dać przewagę ofercie kupującego.

Elastyczność może przynieść korzyści wszystkim, ale obie strony powinny dokładnie sprecyzować warunki rent-back w prawnie wiążącej umowie. Najlepiej jest współpracować z top agentem nieruchomości i skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem, aby chronić się podczas negocjacji umowy rent-back.

Na konkurencyjnym rynku sprzedawcy, Sena radzi sprzedawcom, aby nie krępowali się prosić o to, czego chcą. „Napisz swoją umowę dokładnie tak, jak potrzebujesz”, mówi.

Header Image Source: (Alex Tan / Death to the Stock Photo)