Nabywcy kupują nieruchomości szybciej, niż można wystawić nowe akcje, konkurencja jest zacięta, a ceny rosną.

Sprawy nie zawsze są jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać, a gorące warunki rynkowe stwarzają sprzedającym wiele możliwości i pułapek.

Rozmawialiśmy z dwoma czołowymi agentami i czołową firmą zajmującą się stylizacją wnętrz, aby odpowiedzieć na kilka kluczowych pytań dotyczących tego, jak zmaksymalizować swoje wyniki i dać sobie jak największą szansę na wygraną.

Stylizacja nieruchomości: czy na gorącym rynku nadal jest potrzebna?

Kiedy rynek rośnie, a nieruchomości są sprzedawane w tak szybkim tempie, może pojawić się pokusa oszczędzania na narzędziach marketingowych, takich jak stylizacja nieruchomości. Ale czy to mądre?

Tristan Tomasino, dyrektor Biggins & Scott w Yarraville na przedmieściach Melbourne, uważa, że ​​inwestycja w stylizację nieruchomości jest „absolutnie kluczowa” niezależnie od warunków rynkowych.

„Na gorącym rynku może to być różnica między uzyskaniem 20 000 USD powyżej swojej rezerwy, a zdobyciem tych dodatkowych dwóch lub trzech kupujących, którzy kochają Twój dom, którzy być może nie spojrzeliby na niego, gdyby nie był stylizowany, i następną rzeczą, którą wiesz masz 200 000 $ powyżej rezerwy.”

Max Klimenko, partner w Ray White Touma w Sydney, mówi, że około 90 procent nieruchomości, które wprowadza na rynek, jest stylizowanych.

„Daje dobre poczucie przestrzeni, ale co najważniejsze, zapewnia naprawdę silną obecność w Internecie” – mówi.

„Chcesz mieć pewność, że kupujący będzie przewijał portale — Nieruchomości lub Domeny, czy co tam — Twoja nieruchomość wyróżnia się na tle konkurencji”.

Obaj agenci widzieli, jak odnowione domy przynoszą sprzedawcom ogromne wyniki.

Pan Klimenko niedawno sprzedał 1/16 Cooper St w Redfern, dwupokojowe mieszkanie, które wymaga odświeżenia.

Przy wycenie pierwotnie ustalonej na 700 000 do 750 000 USD właściciel wydał około 30 000 USD na modernizację kuchni, łazienki i podłogi, a także kolejne 3500 USD na stylizację.

W dniu aukcji rezerwa została ustalona na 800 000 USD, a sześciu zarejestrowanych licytantów wygrało przetarg, a ostatecznie sprzedano ją za 913 000 USD.

Pan Tomasino odniósł również sukces z 2 Kerr St w Kingsville, posiadłością z trzema łóżkami i dwiema łazienkami, w której dokonano pewnych prac kosmetycznych wewnętrznie, ale na zewnątrz trzeba było popracować.

Jego oczekiwania wynosiły od 1 miliona do 1,1 miliona dolarów, ale po tym, jak sprzedawcy wydali 20 000 dolarów na odmalowanie domu, zagospodarowanie terenu i zamontowanie nowego tarasu, zainteresowanie kupujących wzrosło.

Ostatecznie, z pięcioma aktywnymi oferentami na aukcji, sprzedano ją za 1,4 miliona dolarów. „To po prostu wszystkich zdmuchnęło” – mówi.

Co jest ważne, jeśli chodzi o prezentację Twojej nieruchomości?

„Jedną z głównych zalet stylizacji nieruchomości podczas sprzedaży jest to, że tworzy ona emocjonalną więź z potencjalnymi nabywcami” – mówi Lauren Lewis, dyrektor kreatywna wiodącej marki wnętrz Sydney BOWERBIRD Interiors.

„Stworzenie tego emocjonalnego połączenia jest naprawdę kluczem do przekształcenia przeglądarki w kupującego, ponieważ pomaga im wyobrazić sobie, jak mieszkają w domu”.

Optymalizacja i maksymalizacja przestrzeni ma kluczowe znaczenie, jeśli chce się dotrzeć do jak najszerszej bazy nabywców, dodaje, dodając, że odrobina pieniędzy może być bardzo skuteczna.

„Jeśli chodzi o renowację na sprzedaż, jeśli nie masz dużego budżetu na pracę, mówimy, że nie musisz całkowicie przerabiać kuchni ani przebudowywać łazienki. Czasami coś tak prostego, jak przemalowanie ścian może naprawdę szybko zmienić przestrzeń”.

Na zewnątrz i na zewnątrz również nie należy zaniedbywać – „nawet jeśli jest to ustawienie na zewnątrz na werandzie lub na podwórku, sprawi to, że nieruchomość poczuje się bardziej jak w domu”.

Ostatecznie dodatkowy wysiłek, jaki włożysz w prezentację swojej nieruchomości we właściwy sposób, zwykle przynosi dywidendy.

„Na podstawie badań odkryliśmy, że w porównaniu do nieruchomości bez stylizacji, sprzedający mogą zauważyć od 5 do 10 procent wzrostu końcowej ceny sprzedaży” – mówi. „A kiedy mówisz o setkach tysięcy lub milionach dolarów, to znaczny zwrot z inwestycji”.

Kiedy jest odpowiedni czas na sporządzenie listy?

Osobista sytuacja każdego sprzedawcy jest inna i należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak zwiększanie lub zmniejszanie rozmiaru, Twoja sytuacja finansowa lub inne ograniczenia.

Mając to na uwadze, Klimenko uważa, że ​​zamiast próbować mierzyć czas na rynku, „najlepszy czas na aukcję jest wtedy, gdy jesteś gotowy na aukcję”.

Pan Tomasino ma podobny tok myślenia, mówiąc: „Moja rada dla klientów od początku roku była taka: jeśli jesteś gotowy do wyjścia, a dom jest gotowy, sprzedaj od razu. Po prostu idź na targ, bo rynek jest czerwony gorący.”

Obaj agenci widzą jednak zimę jako doskonałą okazję do sprzedaży.

„Myślę, że jest to jedna z, jeśli nie najlepsza pora roku na sprzedaż, ponieważ nie ma zbyt wiele na sprzedaż”, mówi Tomasino.

„Będą kupcy niezależnie od tego, czy idziemy w zimę, czy nie”.

Klimenko zgadza się, mówiąc: „Uwielbiam sprzedawać na rynku zimowym, ponieważ jest mniejsza konkurencja, jesteś bardziej odizolowany. Ponieważ kupujący nie są sezonowi”.

Co należy przygotować przed wystawieniem na aukcję?

Kiedy rynek porusza się w tak szybkim tempie, dla sprzedającego bardzo ważne jest, aby mieć wszystko w porządku przed wystawieniem na aukcję, aby upewnić się, że nie przegapisz żadnych okazji, które mogą pojawić się od razu.

„Prawie robimy z polityki firmy, że przed wejściem na rynek przeprowadzamy inspekcję budynku” – mówi Tomasino.

„Jeśli kupujący pojawi się i chce kupić w drugim dniu kampanii, i złoży ofertę, która znacznie przewyższy wszelkie oczekiwania, mamy wszystko gotowe.

„Myślę, że jest to prawdziwa szkoda dla wielu agentów, którzy nie są wystarczająco stanowczy w stosunku do dostawców”.

Przypomina sobie przykład, mówiąc: „w zeszłym roku mieliśmy nieruchomość, w której mieliśmy świetną ofertę podczas blokady. własność.

„Prawdopodobnie zapłaciliby im 100 000 dolarów więcej niż my otrzymaliśmy”.

Posiadanie takich rzeczy, jak inspekcja budowlana, raporty, umowa sprzedaży i inna niezbędna dokumentacja gotowa przed wejściem na rynek, może oznaczać różnicę między złapaniem idealnego kupca, a jego utratą.

Jak zmaksymalizować wynik aukcji?

Gorący rynek oznacza ostrą konkurencję, a często jest to dzień aukcji, w którym konkurencja osiąga szczyt. Więc jaki jest najlepszy sposób, aby podejść do kampanii aukcyjnej, aby zdobyć najwyższą cenę za swoją nieruchomość?

Pan Tomasino uważa, że ​​kluczowe znaczenie mają krótkie kampanie i gotowość do dostosowania się do ruchów nabywców.

„W przypadku kampanii aukcyjnej czasami może to trwać zbyt długo, a kupujący mogą iść i szukać innych nieruchomości”, mówi.

„Ponieważ dostają FOMO – boją się, że przegapią, a rynek będzie rósł – będą po prostu skłaniać się ku innej nieruchomości, jeśli oznacza to, że mogą ją zabezpieczyć wcześniej”.

Oznacza to przygotowanie 3,5-tygodniowej kampanii i chęć przeniesienia aukcji do przodu, jeśli istnieje odpowiednia konkurencja na wczesnym etapie kupujących, aby „skorzystać z tego rozmachu”.

Podczas gdy pan Klimenko również chce prowadzić krótsze, 4-tygodniowe kampanie, ma tendencję do bardziej cierpliwego podejścia, mówiąc swoim dostawcom, że jest mało prawdopodobne, aby coś się wydarzyło w ciągu pierwszych dwóch tygodni.

W tym czasie mówi, że „chodzi o to, aby nieruchomość oddychała” i że nadszedł czas, aby przeanalizować zainteresowanie kupujących.

„Czy są jacyś kupujący, którzy odwiedzili tę nieruchomość trzy lub cztery razy? Czy są jacyś kupujący, którzy mierzą przestrzeń lodówki lub wybierają kolor ścian, które zamierzają pomalować?

Po tym początkowym dwutygodniowym okresie stanie się jasne, jak może się potoczyć aukcja, mówi.

„Jeśli masz dwóch lub trzech kupujących, którzy są absolutnie emocjonalni, lub jak nazywamy kupujących „niezbędnych” – kupujących, którzy są sfrustrowani i po prostu wyczerpani, ponieważ przegapili dwie lub trzy nieruchomości – to są kupujący, których chcesz konkurować w dniu aukcji.”

Skąd wiesz, czy przyjąć ofertę przed aukcją?

Ponieważ kupujący chcą uzyskać przewagę nad konkurencją na gorącym rynku, często zdarza się, że sprzedawcy otrzymują wiele ofert przed aukcją.

Kiedy więc najlepiej skorzystać z wcześniejszej oferty, a kiedy bardziej sensowne jest pozostawienie kampanii do końca?

Pan Tomasino zazwyczaj widzi dwa scenariusze. W pierwszym przypadku kilku kupujących wykazuje zainteresowanie podobnym punktem cenowym, w którym to przypadku najbardziej sensowne jest wystawienie rzeczy na aukcję.

„Jeśli jednak masz jedną ofertę złożoną na górze, a wszyscy inni są na dole, to naturalnie prawdopodobnie spróbujesz po prostu negocjować prywatnie i spróbujesz osiągnąć najlepszą sprzedaż” mówi.

Klimenko mówi, że bardzo często kupujący pytają od razu, czy sprzedawca byłby skłonny sprzedać przed aukcją.

„Ale uczciwie mówiąc, kupujący nie jest gotowy na zakup nieruchomości, po prostu zadaje pytanie” – mówi. „Oni jeszcze się w nim nie zakochali, nie przeszli przez ten proces”.

Po tym pierwszym dwutygodniowym okresie otwartych domów i śledzenia potencjalnych nabywców, mówi, że każda oferta, która się pojawi, jest kwestią odbijania się między kupującymi, aby ocenić, czy można ją pokonać.

Jeśli wygląda na to, że oferta pochodzi od „kupującego jednorożca”, co oznacza, że ​​nikt inny nie chce przedstawić porównywalnej lub wyższej oferty, to czas na prywatne negocjacje, aby uzyskać najlepszą ofertę.

W przeciwnym razie, jeśli konkurencja wygląda na bardziej wyrównaną, gra trwa na aukcji.

Jakie jest najlepsze podejście do jednoczesnego sprzedawania i kupowania?

Gorące warunki rynkowe, które mogą działać na Twoją korzyść jako sprzedawcy, również staną się wyzwaniami, z którymi musisz się zmierzyć, jeśli chcesz jednocześnie dokonać zakupu.

Kupowanie pierwszego i sprzedawanie drugiego może nie być możliwe, a okoliczności związane z powiększaniem lub zmniejszaniem rozmiaru mogą być bardzo różne.

Radą pana Tomasino dla wielu klientów jest najpierw sprzedać, dowiedzieć się dokładnie, jaki jest twój budżet, a następnie kupić tak szybko, jak to możliwe.

„Miej już na uwadze kilka nieruchomości i spróbuj wyciągnąć szpilkę w ciągu dwóch do trzech tygodni, ponieważ im dłużej czekasz, po prostu tracisz nieruchomości” – mówi.

W wielu przypadkach to samo podejście zaleca Klimenko.

„Biorąc pod uwagę, że rynek jest obecnie bardzo gorący, tak, istnieje duża szansa, że ​​uda Ci się naprawdę dobrze sprzedać swoją nieruchomość, ale będziesz też musiał zapłacić za kolejną rozbudowę”, wyjaśnia.

Dodaje, że określenie w umowie sprzedaży opóźnionego rozliczenia może dać ci więcej czasu.

„Zawsze mówię najpierw sprzedaj, z opóźnionym rozliczeniem, ponieważ wszyscy wiemy, że gotówka jest królem – wiesz, ile pieniędzy musisz się bawić.

„To sprawia, że ​​kolejny zakup jest nieco łatwiejszy, ponieważ możesz negocjować z agentem. Bo jeśli nie sprzedałeś i nadal szukasz domu, kiedy składasz ofertę, nie jest to namacalne. Agent może nie przyjąć Twoja oferta poważnie.”

Czy są jakieś inne pułapki, których należy unikać na gorącym rynku?

Pan Tomasino podkreśla, że ​​chociaż łatwo jest wpaść w szał, gdy rynek jest gorący, nadal ważne jest, aby zachować równowagę, jeśli chodzi o oczekiwania dotyczące sprzedaży.

„Obecnie jest wielu agentów, ponieważ rynek jest rozgrzany do czerwoności, wkraczając i obiecując światu pod względem cen” – mówi.

„I tak, rynek jest niewiarygodnie dobry, ale myślę, że sprzedawcy muszą po prostu przeprowadzić badania na temat tego, co jest ostatnio sprzedawane w ich okolicy, co jest podobne do ich nieruchomości i opierać na tym swoją cenę”

Przy tak wysokich wskaźnikach wyprzedaży nieruchomości, które nie zostaną sprzedane, istnieje ryzyko napiętnowania przez kupujących.

„Jeśli twoja nieruchomość przechodzi na aukcję i nadal jest na rynku w poniedziałek lub wtorek później, kupujący pytają„ dlaczego to się nie sprzedało ?”

Bycie realistycznym i dobrze zorientowanym w tym, co naprawdę dzieje się na twoim rynku, może mieć ogromne znaczenie.