Jak wszystkie prawa, prawa własności prywatnej mają ograniczenia i wiążą się z odpowiedzialnością. Podczas gdy właściciele domów mają znacznie więcej swobody niż najemcy w zakresie modyfikacji swoich nieruchomości, hrabstwa i miasta mają prawa regulujące, co można, a czego nie można zrobić z nieruchomościami.

Takie prawa są znane jako prawa strefowe, i chociaż nie jest to coś, o czym właściciele domów muszą myśleć na co dzień, strefa może stać się istotna, jeśli są zmiany, które chcesz zrobić na swoim podwórku lub domu. Jeśli pożądane zmiany zdarzają się do konfliktu z prawem strefowym, a następnie można ubiegać się o wariancję, która, jeśli zatwierdzone, może pozwolić plany, aby przejść do przodu.

Pomyśl o wariancji jak o uchyleniu lub wyjątku od prawa. Ponieważ prawa są uchwalane z jakiegoś powodu, musi być również dobry powód dla wyjątku od reguły. W przypadku własności prywatnej, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego generalnie muszą równoważyć prawo poszczególnych właścicieli nieruchomości z prawami sąsiadów i wspólnym dobrem całej społeczności.

Czym jest strefowanie nieruchomości?

Samorządy lokalne uchwalają prawa strefowe, aby kontrolować sposób użytkowania ziemi i chronić integralność społeczności, firm i wartości nieruchomości w danym mieście. Obejmują one szeroką gamę szczegółów dotyczących nieruchomości, jednak poniżej znajduje się kilka przykładów tego, co regulują prawa strefowe:

  • Jak dana nieruchomość może być wykorzystywana, np. jako miejsce zamieszkania, biznes, centrum religijne lub społecznościowe, lub kombinacja.
  • Wielkość struktur na działkach, często określana jako stosunek ilości powierzchni użytkowej w budynku do wielkości działki.
  • Wysokość budynku i liczba kondygnacji.
  • Jakie ogrodzenie można wybudować, w tym wysokość, materiał i gdzie może być zlokalizowane na posesji.
  • Czy właściciele nieruchomości mają prawo do prowadzenia gospodarstwa rolnego i posiadania zwierząt gospodarskich, takich jak kury, konie czy kozy.
  • Ile miejsc parkingowych poza ulicą jest wymaganych.
  • Wielkość i lokalizacja dodatkowych konstrukcji, takich jak garaże, szopy, warsztaty lub Accessory Dwelling Units (ADUs).
  • Dodatki, które mogą być wykonane do domu, w tym wymagania dotyczące odległości i setback.

Ile wart jest teraz Twój dom?

Uzyskaj niemal natychmiastowe oszacowanie wartości domu z HomeLight za darmo. Nasze narzędzie analizuje rejestry ostatnio sprzedanych domów w pobliżu, cenę ostatniej sprzedaży Twojego domu i inne trendy rynkowe, aby zapewnić wstępny zakres wartości w mniej niż dwie minuty.

Get Estimate

Jakie są niektóre wspólne kategorie podziału na strefy?

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zwykle są skategoryzowane przez różne klasyfikacje użytkowania, które tworzą okręgi zagospodarowania przestrzennego. W każdym okręgu będzie przeważać pewien rodzaj użytkowania, który podlega określonym regulacjom. Oto kilka typowych rodzajów obszarów zagospodarowania przestrzennego:

  • Residential: Domy jednorodzinne, kondominia, townhomy, apartamenty, dupleksy, spółdzielnie, budynki zajmowane przez jednego mieszkańca (SRO) oraz parki domów mobilnych
  • Commercial: Biura, handel detaliczny, restauracje, rozrywka, hotele, laboratoria biotechnologiczne, R&D
  • Przemysłowe: Produkcja, centra realizacji, pakowalnia, magazyny, składowanie i produkcja, dystrybucja i naprawa (PDR)
  • Rolnicze: Rolnictwo, wypas, mleczarstwo, ogrodnictwo, paszarnie dla zwierząt, sady, stajnie jeździeckie
  • Mieszane użytkowanie: Zazwyczaj połączenie biura, mieszkania i handlu detalicznego
  • Wiejska: Często duże działki mieszkaniowe w pobliżu obszarów naturalnych lub rolniczych
  • Historyczne: Może zawierać nieruchomości komercyjne, mieszkalne lub przemysłowe o architekturze z okresu historycznego uznanego za warty zachowania

Jakie są korzyści z podziału na strefy?

Jedną z głównych korzyści wynikających z podziału na strefy jest to, że może pomóc w ochronie wartości nieruchomości. Bez wyznaczonych okręgów strefowych, deweloper mógłby zbudować hałaśliwe centrum handlowe lub zakład rozdrabniania metalu tuż obok Twojego domu. Zamiast tego, dzielnice mieszkaniowe oznaczają, że Twoja okolica prawdopodobnie pozostanie zarezerwowana dla budownictwa mieszkaniowego, co pomaga zachować spokój i ciszę.

Kryteria podziału na strefy mogą być również dalej dostrojone tak, że niektóre dzielnice mieszkaniowe mogą mieć tylko domy jednorodzinne. Jednak takie prawa stały się kontrowersyjne ze względu na niedobór mieszkań.

Inną ważną zaletą praw strefowych jest to, że zapobiegają one naruszaniu praw własności twojego sąsiada na twoją radość z własnej własności. Na przykład, przy braku ograniczeń strefowych, twój sąsiad mógłby dodać trzecią kondygnację do swojego domu, co ustawiłoby ich okna tak, aby patrzyli w dół na twoje podwórkowe jacuzzi. Albo mogliby prowadzić warsztat samochodowy w swoim garażu, potencjalnie powodując hałas i problemy z zanieczyszczeniem środowiska.

Jednak ochrona może również umieścić damper na planach, które możesz mieć dla swojej nieruchomości, jeśli odkryjesz, że są one sprzeczne z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego w Twojej okolicy.

Czym jest wariancja w nieruchomościach?

Wariancja jest upoważnieniem od rządu miejskiego lub powiatowego do modyfikacji lub wykorzystania nieruchomości w sposób niedozwolony przez jego aktualny podział na strefy. Na przykład, możesz chcieć przekształcić garaż na dwa samochody w garażu na trzy samochody, aby pomieścić teściów, którzy wprowadzają się z tobą. Jednak prawo zagospodarowania przestrzennego w Twojej okolicy wymaga określonej odległości między garażem a granicą nieruchomości sąsiada, co oznacza, że być może będziesz musiał ubiegać się o wariancję.

W innym przykładzie, możesz chcieć prowadzić firmę opieki nad dziećmi ze swojego domu, ale twoja okolica jest zoned dla ściśle mieszkalnych. W takim przypadku, przed rozpoczęciem działalności, trzeba będzie ubiegać się o wariancję.

Tomas Satas, dyrektor generalny Windy City HomeBuyer, sprzedał niedawno nieruchomość inwestycyjną rodzinie, która musiała być pewna, że może uzyskać wariancję strefową, zanim dokona zakupu.

„Był kierowcą ciężarówki i potrzebował zmienić garaż, aby zmieścić swoją ciężarówkę, ale proponowana wysokość była powyżej przepisów strefowych”, mówi Satas. „Miałem również potencjalnych nabywców szukać do nabycia wariancji, aby móc budować ogrodzenia przed zakupem nieruchomości. Tak długo, jak prośba, którą ktoś składa jest rozsądna, jak te, powinna uzyskać wariancję.”

Jak łatwo lub trudno będzie uzyskać wariancję zatwierdzoną przez lokalny organ zarządzający, opiera się na tym, jak daleko poza przepisami jest twoja prośba, jak przedstawisz swoją sprawę, czy twoi sąsiedzi popierają zmianę, a ostatecznie na dyskrecji lokalnych urzędników.

Czy istnieją różne rodzaje wariancji w nieruchomościach?

Ogólnie rzecz biorąc, istnieją dwa główne rodzaje wariancji w nieruchomościach. Kevin Bazazzadeh, założyciel Brilliant Day Homes wyjaśnia, jak wariancje mogą być szczególnie przydatne dla inwestorów w nieruchomości.

„Jeśli chcą zbudować nowy dom na wolnej działce, ale działka jest zbyt malutka, aby spełnić minimalne wymagania dotyczące działki dla dzielnicy zagospodarowania przestrzennego, mogą ubiegać się o wariancję”, mówi Bazazzadeh. „Podobnie, jeśli nieruchomość była przeznaczona do użytku mieszkalnego, ale nabywcy chcieli wykorzystać ją do prowadzenia działalności gospodarczej, mogą starać się o wariancję, która im to umożliwi”.

Wariancja użytkowania

Ten rodzaj wariancji przyznaje wyjątek od tego, jak nieruchomość może być używana. Przykładem może być sytuacja, gdy właściciel domu chce prowadzić domową działalność gospodarczą, która obejmuje klientów przychodzących do nieruchomości lub produkcję towarów na miejscu.

Jednak takie wariancje są częściej wnioskowane przez deweloperów nieruchomości lub inwestorów, którzy chcą przekształcić nieruchomość komercyjnie zoned na mieszkania.

Wariancja obszarowa

Wariancja obszarowa obejmuje wszelkie fizyczne modyfikacje nieruchomości. Wspólne wariancje obszarowe obejmują dodanie ogrodzenia, przebudowę, budowę struktur podwórkowych lub dodanie kolejnego piętra do domu. Dla inwestorów, może to być również modyfikacja jak zmiana duplex do triplex.

Jak uzyskać wariancję?

Istnieje wiele kroków związanych z uzyskaniem wariancji dla Twojej nieruchomości i nie ma gwarancji, że zostanie ona zatwierdzona. Szczegóły procedury różnią się w zależności od miasta do miasta lub hrabstwa do hrabstwa, jednak generalnie obejmuje ona następujące elementy:

Opcjonalny krok wstępny: Skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami lub zagospodarowaniem terenu. Alternatywnie, jeśli twoje plany budowlane są znaczne, zatrudnij architekta, który może działać w twoim imieniu w komunikacji z urzędnikami miejskimi.

Krok 1: Skontaktuj się z wydziałem planowania lub budownictwa w swoim mieście, aby dowiedzieć się, jak przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wpływają na Twoją sytuację.

Krok 2: Złóż wniosek do gminy, w którym wyszczególnisz swoją prośbę. Będzie to obejmować wykazanie, dlaczego wariancja jest konieczna.

Krok 3: Poczekaj na dział planowania, aby przejrzeć swój wniosek, a jeśli zostanie zatwierdzony, przekażą go do komisji planowania lub zarządu do głosowania.

Krok 4: Weź udział w publicznym przesłuchaniu komisji planowania, gdzie twój wniosek zostanie omówiony i przegłosowany. Bądź przygotowany do dostarczenia oświadczenia argumentującego potrzebę wariancji, jeśli zostaniesz o to poproszony. Możesz także poprosić wszystkich wspierających sąsiadów, aby mówili w Twoim imieniu lub napisali listy popierające Twoją prośbę przed spotkaniem.

Krok 5: Jeśli twój wniosek zostanie odrzucony, otrzymasz okno możliwości złożenia odwołania od decyzji. Jeśli twoje odwołanie jest odrzucone, rozważ zmianę swoich planów tak, że mieszczą się one w istniejących wymaganiach strefowych, jeśli to możliwe.

Krok 6: Jeśli Twoja prośba zostanie zatwierdzona, możesz być zobowiązany do wysłania zawiadomień do wszystkich gospodarstw domowych w określonym promieniu (takim jak ćwierć lub pół mili), aby poinformować ich o pracy, która zostanie wykonana. Sąsiedzi, którzy otrzymają zawiadomienia, mają również prawo do odwołania się od decyzji komisji.

Krok 7: Jeśli w ustalonym oknie czasowym nie zostaną złożone żadne odwołania, możesz ruszyć do przodu ze swoimi planami. Należy pamiętać, że w zależności od tego, co praca pociąga za sobą, może być również zobowiązany do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Krok 8: Czasami praca związana z wariancją ma termin ostateczny, np. sześć miesięcy lub rok. Jeśli tak, zaplanuj zakończenie projektu przed datą wygaśnięcia.

Krok 9: Świętuj dokonanie tego przez to, co czasami może być długim i skomplikowanym procesem.

Czy wariancja wygasa lub staje się nieważna, gdy sprzedaję swój dom?

Chociaż może być podany okno czasu, w którym można dostać pracę zrobić, variance sam, raz zatwierdzony, zazwyczaj staje się vested. Nawet jeśli sprzedasz nieruchomość, wariancja prawdopodobnie pozostanie stałym elementem. Należy pamiętać, że może trzeba ujawnić wariancję do potencjalnych nabywców.

Wnioski: Uzyskanie wariancji może pomóc Ci cieszyć się pełnią praw własności

Prawo strefowe może być bardzo korzystne dla wartości nieruchomości Twojej i Twojego sąsiada. Chociaż takie prawa mogą stanowić blokadę dla niektórych planów, które możesz mieć dla swojego domu, możliwość ubiegania się o wariancję oznacza, że nadal istnieje ścieżka dla Ciebie, aby przejść do przodu. Głównym celem władz lokalnych jest zrównoważenie praw własności z dobrem otaczającej społeczności w sposób, który jest sprawiedliwy.

Ponieważ legalność podziału na strefy może być skomplikowana, nigdy nie boli mieć doświadczonego profesjonalistę w swoim sądzie. W przypadku wniosku o wariancję, konsultacja z adwokatem jest dobrym miejscem do rozpoczęcia.

Poproś o ofertę, aby sprzedać swój dom w dniach, a nie miesiącach

Klienci maksymalizują wartość ich szybkiej sprzedaży domu z konkurencyjną ofertą na rynku górnym i bez dodatkowych opłat, prowizji lub kosztów z góry, bez konieczności martwienia się o dodatkowe naprawy, przygotowanie ich domu do notowań lub pokazów.

Zapytanie ofertowe

Header Image Source: (Brett Wharton / Unsplash)