„Wycena domu na sprzedaż” to część druga z naszej sześcioczęściowej serii „Jak sprzedać dom jednorodzinny”. Sprawdź część 1: Jak znaleźć niesamowity agent nieruchomości.

Pamiętaj, jak to było, kiedy po raz pierwszy kupiłeś swój dom jednorodzinny?

Prawdopodobnie chciałeś mieć najlepszy dom w wymarzonej lokalizacji za jak najniższą cenę.

Kupujący dzisiaj nie różnią się znacznie od tego, jak byłeś wtedy: szukają konkurencyjnie wycenionych domów w swoim przedziale cenowym. Musisz znaleźć słodkie miejsce, gdy cena twoja, bo bez odpowiedniego tagu cenowego, możesz stracić tysiące dolarów lub możesz nie dokonać sprzedaży w ogóle.

Według naszej ankiety Top Agent Insights, 51% agentów nieruchomości wybrało „Pricing a Home for Sale” jako największe miejsce, w którym sprzedawcy mogą popełnić błąd. Ponadto, National Association of Realtors stwierdził, że 37% sprzedawców musiał zmniejszyć cenę katalogową w celu sprzedaży ich nieruchomości.

Dale Chandler, top 1% agent nieruchomości do sprzedaży domów jednorodzinnych w Phoenix, AZ, widział walkę o odpowiednią cenę domu w akcji. Powiedział nam,

„Miałem przyjaciela, który wymienił dom na 449 000 dolarów. Powinien był mieć około 429 000 dolarów. Nie skorzystał z mojej rady! On jest rzeczywiście REALTOR®. Ciągle pytał o moją opinię na temat jego ceny, a ja mu powiedziałem. Był na $449,000 i powiedziałem mu, że powinien być na $425,000-$430,000. Czekał około 6 miesięcy, przeniósł się poza stan i musiał mieć dom profesjonalnie oczyszczony ponownie.

Przez zbyt wysoką wycenę, w tym konkretnym przypadku, jest teraz na poziomie czterech i jednej czwartej.

Więc, poszedł za wysoko na początku i czasami, gdy ludzie idą za wysoko, kończą upuszczając go więcej niż mieliby, gdyby wycenili go dobrze za pierwszym razem.

Gdyby skorzystał z mojej rady 8 miesięcy temu, sprzedałby ją i nie musiałby dokonywać płatności przez 8 miesięcy. Mógł nawet dostać się wyżej niż to. Nigdy nie wiadomo.

Ponownie, gdy pójdziesz zbyt wysoko na cenę, wtedy nieruchomość może po prostu siedzieć tam i stać się nieświeży. Wtedy masz kupujących zrobić to samo. Chcą lowball, bo widzą, że to nieświeża nieruchomość.

Chcesz uzyskać jak najwięcej za swoją nieruchomość, ale musisz pamiętać, że twój agent nieruchomości chce, abyś również zarobił jak najwięcej. Sama sytuacja Dale’a powinna świadczyć o tym, że zawyżanie ceny domu nie sprawia, że dom wydaje się bardziej „wartościowy” dla kupujących, ani nie sprawi, że dostaniesz więcej w dłuższej perspektywie.

Nie należy jednak cena domu zbyt niskie albo, ponieważ można stracić pieniądze, że sposób, jak również. The bullseye of pricing your home to sell is only as elusive as you make it.

Umieściliśmy razem krótką serię ćwiczeń, które naśladują sposób, w jaki agent nieruchomości oblicza cenę domu.

Nasze ćwiczenia mają na celu nauczyć się rozumieć, dlaczego agent wymienia swój dom jednorodzinny w punkcie cenowym, który robi, i rozpoznać, czy agent jest cytując cię wyższą (lub niższą) cenę niż jest rozsądne dla Twojej okolicy.

Źródło: (Brian Babb / Unsplash)

Jak Twój Agent określa Fair Market Value dla Twojego domu jednorodzinnego

„Fair Market Value” to kwota, którą twój dom jest wart w oparciu o aktualny stan rynku nieruchomości w Twojej okolicy i cechy domu. Twój agent nieruchomości znajdzie uczciwą wartość rynkową swojego domu jednorodzinnego poprzez uruchomienie porównawczej analizy rynku wszystkich domów sprzedanych w Twojej okolicy w ciągu ostatnich 2-3 miesięcy. Te domy będą miały podobne cechy do domu, tj. metraż, liczba sypialni i łazienek oraz udogodnienia.

Twój agent nieruchomości będzie analizować te domy, a następnie wygenerować zakres cen dla Twojej okolicy.

To znaczy, na niskim końcu domy sprzedają się za $X, a na najwyższym końcu domy sprzedane za $Y.

Następnie, w oparciu konkretnie o wiek domu jednorodzinnego, jego powierzchni, układu, remontów i modernizacji, które zostały wykonane, a liczba sypialni i łazienek, agent nieruchomości przychodzi z uczciwej wartości rynkowej dla domu.

Na podstawie tego, co szacują swój dom jest wart, agent wymyśla z ceną katalogową. Cena będzie najprawdopodobniej na lub poniżej wartości rynkowej dla domu. To jest do ceny domu konkurencyjnie, aby uzyskać najwięcej uwagi kupującego możliwe bez cen domu jednorodzinnego zbyt niskie, tak że tracisz pieniądze.

Dla szybkiego spojrzenia na to, ile twój dom jest wart teraz, możesz użyć naszego internetowego estymatora wartości domu.

Uśrednimy 5 najlepszych stron szacowania wartości domu (jak Zillow, Eppraisal, RealtyTrac, HomeJunction i House Canary), aby dać Ci bardziej dokładne przybliżenie dla Twojego domu jednorodzinnego. Chociaż te strony nie mogą być tak dokładne, jak agent CMA będzie, są one szybkie oszacowanie balansu, więc masz poczucie, co pracujesz z.

Musisz myśleć o cenach dla Internetu

Te dni, ponad 85% łowców domów rozpocząć proces zakupu online według National Realtors Association. Nieuchronnie, potencjalni nabywcy będą szukać i natknąć się na aukcji domu jednorodzinnego tam w Internecie. To zmieniło całą grę, jeśli chodzi o ceny i marketingu domów jednorodzinnych.

Strony takie jak Zillow będą wymieniać swoje szacunki wartości rynkowej domu i kupujący mogą zobaczyć, czy dom jest znacznie poniżej lub powyżej ceny.

Według „Nolo’s Essential Guide to Selling Your House”, można rzeczywiście zmienić tę liczbę, aby odzwierciedlić rzeczywistą uczciwą wartość rynkową swojego domu, ponieważ szacunek najprawdopodobniej będzie off.

Możesz to zrobić przez funkcję „Correct Home Facts” na Zillow.

1. Google swój adres i „Zillow” razem. Twój dom powinien natychmiast wyskoczyć na górze Google. (Czasami po prostu szukając adresu bezpośrednio na stronie Zillow nie przyniesie adres nieruchomości, jak Zillow priorytetów bieżących ofert i niedawno sprzedanych domów).

sprawdź cenę z Zillow
Źródło: (Maresa Smith / Death to Stock Photo)

2. Następnie upomnisz się o pulpit właściciela, zweryfikujesz, czy jesteś właścicielem, a potem zaktualizujesz oszacowanie godziwej wartości rynkowej.

sprawdź cenę ponownie za pomocą zillow
Źródło: (Matthew Addington / Death to Stock Photo)

3. Powodem, dla którego będziesz chciał zaktualizować ten szacunek jest upewnienie się, że cena katalogowa Twojego domu odzwierciedla, że agent wycenił go sprawiedliwie na lub pod ceną katalogową, a nie znacznie powyżej lub poniżej ceny katalogowej.

Dlaczego cena domu na sprzedaż wpływa na wszystko inne

Według George’a Grahama, top 1% eksperta domu jednorodzinnego w Seattle, „dolna linia do tego wszystkiego jest wycena go w prawo. Jeśli można wycenić nieruchomość na [market value] lub nieco poniżej rynku, jeśli sprzedawca może kupić w tego rodzaju strategii … to będziesz tworzyć cykl zaufania: wysoki poziom ruchu na otwartym domu, wysoki poziom zainteresowania.

Kiedy dostaniesz jedną ofertę, prawie zawsze możesz dostać drugą lub trzecią…Jeśli przeholujesz na rynku i przegapisz to, i jest brak zaufania, to naprawdę trudno jest to odwrócić, a jedynym sposobem, aby to zrobić, jest dokonanie korekt cenowych.”

Jeśli cena twojego domu jest zbyt wysoka, żaden z twoich innych wysiłków nie będzie miał wpływu na kupujących. Listing może być filtrowany z ich wyszukiwań online, ponieważ szukają w niższym punkcie cenowym, lub mogą zobaczyć cenę i natychmiast przejść dalej. Upewnij się, że cena jest w porządku, lub wszystkie prace, które zrobisz, aby przygotować swój dom do sprzedaży nie będzie miało wpływu.

Chcesz uzyskać więcej porad dotyczących sprzedaży domu jednorodzinnego? Przeczytaj część trzecią: 'Szklana bańka’ i Radość z declutteringu: Getting a House Ready to Sell.